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欺诈性商品房买卖合同案分析/高琦

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 23:57:11  浏览:8282   来源:法律资料网
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欺诈性商品房买卖合同案分析

高 琦


[案例]
原告,丁某,某公司法定代表人。
被告,某市某房地产开发有限公司。
案由,2002年6月19日,原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定,原告购买被告开发的某小区商品房一套,建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米(2003年8月此地房价为2500元/平方米),总价255292元,交房日期为2003年5月30日前,小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款,首付30%,后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任:(1)逾期在15日内,买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金,合同继续履行;(2)超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任:(1)逾期不超过90日的,出卖人向买受人每日支付100元的违约金,合同继续履行;(2)超过90日的,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前,原告认为单独的厨房,餐厅和客厅不适合公司办公,被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉,同时更改了户型图并附于合同。2002年7月,被告催促原告向银行办理贷款手续,而原告认为被告为交付设计院更改的户型图,有不能履行的危险,所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日,交房时未按照合同中户型图建造(因要求打掉的墙是承重墙),小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元),和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元);逾期交房的违约金按合同约定每日100元计(100元*3个月*30日=9000元),以上共计20460元,并主张继续履行合同。被告认为,因原告未及时办理贷款手续,所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元,同时主张解除合同。

[分析]
该案涉及的主要法律问题包括:合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先,为了确定此合同的性质,就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释,欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为,因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中,被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定,但其为符合原告的要求,任意更改户型图,属于“故意告知对方虚假情况”,因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约,即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示,因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件,所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说,对欺诈性合同,在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利,可要求变更合同;2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利,可要求在确认合同有效的情况下,责令欺诈行为人承担违约责任;3.如果受害人认为合同继续有效对其不利,可请求法院和仲裁机构撤消该合同,在撤消该合同后,此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭: (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止,已经超过了一年,所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢?
根据《民法通则》第115条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种:继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确,而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的,所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务,并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失,符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见,损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失(继续租房的费用)再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460(租房和租小房的费用),所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续,所以原告应负逾期付款的违约责任,同时主张解除合同的主张是否应给予支持,主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可中止履行:……(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力,有不能给付的现实危险时,有权中止履行,亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中,原告先付了30%的首付款,是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权,并未违约。因此被告的主张不能成立。

[结论]
该案属于欺诈性合同,原告继续履约的主张应支持,但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算;被告的主张因没有法律依据,所以不予支持。



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国家发展改革委办公厅关于做好商业与工业用电、用水同价工作有关问题的通知

国家发展和改革委员会办公厅


国家发展改革委办公厅关于做好商业与工业用电、用水同价工作有关问题的通知

发改办价格〔2009〕1255号


各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、电力公司,国家电网公司、南方电网公司:
  按照《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》(国办发〔2008〕134号)有关要求,2008年以来,各地积极推进商业与工业用电同价工作。目前,大部分省(区、市)商业用电已与工业用电执行相同的目录电价标准;没有实现同价的省(区、市)也适当缩小了商业用电与工业用电的价差。现就进一步推进工、商业用电用水同价工作通知如下:
  一、加快推进商业与工业用电同价
  (一)尚未实现商业与工业用电同价的省(区、市),应认真做好商业与工业用电同价的实施方案,结合销售电价调整,尽快实现工商企业用电同价。
  (二)商业与工业用电同价,执行与工业用户相同的电价标准的同时,执行峰谷分时电价等需求侧电价管理制度。鉴于当前商业企业经营困难较大,尚未对商业用户执行峰谷分时电价的地区,可暂缓执行。
  二、认真落实商业与工业用水同价
  各地在调整供水价格时,要按照《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》(国办发〔134〕号)的要求,遵循“补偿成本、合理收益、节约用水、公平负担”的原则,简化水价分类,实行商业用水(经营服务用水)与工业用水同价。同时,对洗浴、洗车等特种用水,仍应实行单独分类计价,与其他用水保持合适的差价,促进节约用水。
  三、采取综合措施确保同价政策落实到位
  各地价格主管部门要高度重视商业用电、用水同价工作,尽快研究实施方案,统筹兼顾各方面影响,积极做好宣传解释,确保工、商用电用水同价政策平稳顺利实施。
                       国家发展和改革委员会办公厅
                         二〇〇九年六月十二日


江苏省《婚姻登记办法》实施细则

江苏省人民政府


江苏省《婚姻登记办法》实施细则


(1988年5月17日江苏省人民政府文件苏政发〔1988〕58号批准 自发布之日起�施行) 


第一章 总则
第一条 为保护婚姻当事人的合法权益,防止包办、重婚、早婚等违反《婚姻法�》的行为,保证国家《婚姻登记办法》在我省实施,根据我省实际情况,制定本实施�细则。

第二条 男女双方自愿结婚、离婚和复婚的,必须依法向婚姻登记机关申请登记�。依法履行登记取得婚姻证书的婚姻当事人,其合法权益受法律保护。

第三条 各级人民政府要加强婚姻登记管理,保证本细则的施行。

工会、共青团、妇联等群众团体和企事业单位应协助婚姻登记机关做好婚姻登记�工作。

第四条 县和县以上各级民政部门是婚姻登记工作的主管部门,负责婚姻登记的�行政管理,监督检查婚姻登记制度的执行情况,指导婚姻登记机关的工作,培训和考�核婚姻登记员,会同有关部门处理婚姻登记中的疑难问题,协助做好《婚姻法》、《�婚姻登记办法》的宣传工作。

第二章 婚姻登记机关

第五条 办理婚姻登记的机关,农村是乡(镇)人民政府,城市是街道办事处。�有条件的市,可按自然区域设置若干婚姻登记处直接办理婚姻登记。

已有县、不设区的市、市辖区人民政府办理离婚登记的,可维持原办法不变。

第六条 婚姻登记机关的登记员,必须由县以上民政部门业务培训、考核合格并�取得婚姻登记员证书的人员担任。

第七条 婚姻登记员应忠于职守,做到:

(一)以《婚姻法》、《婚姻登记办法》为工作准则;

(二)认真调查研究,改进工作办法,保证婚姻登记质量;

(三)严守职业道德,秉公执法,对申请登记的当事人讲文明、讲礼貌,热情接�待;

(四)向申请登记的当事人宣传《婚姻法》、晚婚晚育、优生优育,宣传节俭办�婚事;

(五)管理好婚姻档案。

第三章 结婚和复婚登记

第八条 严禁未到法定婚龄者结婚。对已达法定婚龄的青年,响应国家号召,自�愿实行晚婚的,应予鼓励。

第九条 申请结婚的男女双方当事人,须持本人身份证或户籍证明、所在单位或�村(居)民委员会出具的有关本人婚姻状况的证明,双方亲自到一方户口所在地的婚�姻登记机关申请结婚登记,离过婚的还应持离婚证件。婚姻登记机关在离婚证件上注�明再婚的日期,并加盖印章。

第十条 婚姻当事人要求共同到一方父母户口所在地的婚姻登记机关办理结婚登�记的,当事人除应提供第九条规定的证件外,还需提供当事人父母所在单位或村(居�)民委员会出具的证明。

第十一条 村(居)民委员会出具的婚姻状况证明,跨辖区使用时,应加盖乡(�镇)人民政府或街道办事处的印章。

第十二条 申请结婚登记的当事人因受单位或他人干涉,不能获得规定的各种证�件的,应予以登记,并以书面调查材料作为办理结婚登记的依据,发给《结婚证》。

第十三条 发现下列情形之一者不予登记:

(一)未到法定婚龄的;

(二)非自愿的;

(三)已有配偶的;

(四)属于直系血亲或三代以内旁系血亲的;

(五)患性病、麻疯病未治愈的;

(六)患其他医学上认为不应结婚的疾病的。

第十四条 离婚后,男女双方自愿恢复夫妻关系的,须共同到一方户口所在地的�婚姻登记机关申请复婚登记。婚姻登记机关按结婚登记程序予以办理,发给《结婚证�》,收回《离婚证》,并在结婚申请上注明“复婚”二字,以备查考。

第四章 离婚登记

第十五条 男女双方自愿离婚并对子女抚养和财产自主达成协议的,必须双方亲�自到一方户口所在地的婚姻登记机关提出申请,申请时应持居民身份证或户籍证明和�《结婚证》。

第十六条 婚姻登记机关对当事人的离婚申请应进行审查。审查的内容包括:男�女双方是否确实自愿,感情是否确已破裂,对子女抚养是否妥善安排,财产分割是否�妥当。婚姻登记机关在审查中,应配合当事人的工作单位和基层调解组织,做好调解�工作。

第十七条 申请离婚当事人有下列情形之一者,婚姻登记机关不予登记:

(一)一方要求离婚的;

(二)男女双方自愿离婚,但对子女抚养和财产处理达不成协议的。

第十八条 已办理结婚登记手续,取得《结婚证》后未同居即要求撤销结婚登记�的,按离婚处理。

第五章 婚姻档案管理

第十九条 婚姻档案的范围,包括结婚和离婚的申请书、婚姻状况证明书、复婚�登记收回的《离婚证》、离婚登记收回的《结婚证》及其他有关材料,婚姻登记机关�应分结婚、离婚两类按季度或按年装订成册,依照《档案法》进行管理。

第二十条 《结婚证》、《离婚证》、《夫妻关系证明书》、《解除夫妻关系证�明书》,均由省民政厅按照民政部规定的样式统一印制,由县、市辖区或不设区的市�人民政府加盖印章后方可使用。《结婚证》和《夫妻关系证明书》须贴男女双方像片�(免冠半身近照,合影为2寸,单人为1寸),并加盖婚姻登记专用章(钢印)。

第二十一条 遗失《结婚证》、《离婚证》的婚姻当事人,有正当理由需要证明�夫妻关系或已解除夫妻关系的,应持本人身份证或户籍证明和所在单位出具的婚姻状�况证明,到原婚姻登记机关提出申请。婚姻登记机关查核婚姻登记档案,确认当事人�在此办理过婚姻登记的,经县级民政部门批准,可发给《夫妻关系证明书》或《解除�夫妻关系证明书》。此两种证明书与《结婚证》和《离婚证》具有同等法律效力。

第二十二条 婚姻登记机关可根据婚姻档案向需要了解情况的公安、司法等机关�出具婚姻当事人依法登记结婚、离婚、复婚的证明。

第二十三条 婚姻登记机关应向婚姻当事人收取结婚、离婚证书工本费,所收取�的工本费应全额上交市、县(区)民政部门,主要用于婚姻档案管理、培训婚姻登记�工作人员、印制婚姻宣传材料等婚姻登记工作方面的开支,不得移作他用。

第六章 违法处理

第二十四条 婚姻登记机关发现婚姻当事人有违反《婚姻法》的行为,或在登记�时弄虚作假,骗取《结婚证》或《离婚证》的,应宣布该婚姻登记无效,收回《结婚�证》或《离婚证》,并书面通知双方当事人,抄送当事人的单位或上一级主管部门,�视其情节轻重,建议当事人所在单位给予批评教育或行政处分;触犯刑律的,由司法�机关依法追究刑事责任。

第二十五条 对伪造婚姻证件的,冒名顶替他人申请结婚、离婚登记的,为婚姻�当事人出具假证明的,由村(居)民委员会给予批评教育或由责任人所在单位给予批�评教育、行政处分;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十六条 对没有办理结婚登记的同居者,应给予批评教育;对已符合婚姻法�规定的结婚条件的,责成其补办结婚登记;对不符合《婚姻法》规定的结婚条件的,�规劝其分居,经多次规劝仍不肯改正的,责令其分居,并由其所在单位给予行政处分�。

第二十七条 婚姻登记员在办理婚姻登记中,如有依法应予登记而不给登记或依�法不准登记而给予登记的行为,视其情节轻重,给予批评教育或行政处分;触犯刑律�的,由司法机关追究刑事责任。

第七章 附则

第二十八条 现役军人的婚姻登记,按中华人民共和国民政部《关于现役军人办�理婚姻登记的规定》办理。

第二十九条 中国公民同外国人的婚姻登记,华侨、港澳同胞同内地公民的婚姻�登记,分别按照《中国公民同外国人办理婚姻登记的几项规定》和《华侨同国内公民�、港澳同胞同内地公民之间办理婚姻登记的几项规定》办理。

第三十条 本实施细则由省民政厅负责解释。

第三十一条 本实施细则自发布之日起施行。一九八一年九月二十一日江苏省民�政厅印发的《关于婚姻登记工作中若干问题的意见》同时废止。