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浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府文件

绍市府发〔1997〕108号


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关于印发《绍兴市区住宅小区管理暂行办法》的通知


　
　
绍兴市人民政府（通知）
绍市府发（1997）108号

关于印发绍兴市区住宅小区管理暂行办法的通知
绍兴县，越城区人民政府，市政府各部门：
　　现将《绍兴市区住宅小区管理暂行办法》予以重新公布，请认真贯彻实施。绍市府发（1992）123号《关于印发绍兴市区住宅小区管理暂行办法的通知》同时废止。

绍兴市人民政府
一九九七年九月二十七日
绍兴市区住宅小区管理暂行办法

　　第一条　为了加强对居民住宅小区的管理，方便群众生活，建设安静、整洁、优美、文明的居住环境，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于市区范围内按照统一规划开发建设的具有一定规模的居民住宅小区。
　　凡实行物业管理的住宅小区，其物业管理按市政府有关物业管理规定执行。
　　第三条　凡成片开发的总建筑面积在5万平方米或设立两个以上居委会的住宅小区或组团，都应设立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。只设一个居委会的住宅组团可由居委会代行管委会职权。
　　第四条　建立管委会必须经越城区人民政府批准。
　　第五条　管委会是住宅小区实行综合管理的协调机构。所在地街道办事处是住宅小区管委会的主管机关。管委会在街道办事处的领导下开展工作。
　　第六条　住宅小区内的一切机关、团体、企事业单位和居民，都应遵守小区管理规则，服从管委会的统一管理。
　　城建、公安、民政等部门应支持和协助管委会开展工作。
　　第七条　管委会由当地街道办事处、房管所、派出所、环卫、市政、城管、园林、房产开发公司等部门和单位以及建筑面积达一定规模的自管房单位派员组成。街道办事处主任（或副主任）兼任管委会主任。管委会下设办公室，配务2至3名工作人员，具体处理日常管理事务和有关协调工作。
　　第八条　管委会的职责
　　（一）协助有关单位进行征地、拆迁等前期工作，协调有关单位与当地村民（居民）委员会之间的关系。
　　（二）参与开发小区的规划方案会审、小区内房屋及市政公用设施的竣工验收；
　　（三）协助有关部门搞好本住宅小区的居委会组建工作，协调小区内各居委会之间的关系；
　　（四）受有关部门委托负责小区的治安、卫生、交通、房屋、基础设施、绿化、市场等的综合管理和统一协调；
　　（五）负责对居民进行小区管理的超前教育。
　　第九条　管委会可根据需要或者受业务主管部门的委托，经有关部门批准，组建住宅小区服务公司，承办房屋维修、绿化养护、环卫巡逻、生活服务等。
　　第十条　管委会组建必须与住宅小区开发同步。对住宅小区实行超前管理。
　　第十一条　住宅小区内的房屋及一切设施都必须严格按规划实施，并按规定组织项目验收。小区竣工后，由市城乡建设委员会组织小区综合交接验收，验收合格的，有关部门应按规定接收，并纳入管委会的日常管理。不合格的，管委会有权督促开发单位限期补救完善。
　　第十二条　房屋管理
　　（一）住宅小区内的房屋由房屋产权单位或个人负责维修养护。单位自管房和私房，若无力维修养护的，可委托房管部门或管委会有偿维修和养护。
　　（二）管委会应对住宅小区内所有房屋维修养护情况进行监督检查。
　　（三）住宅小区内的房屋承租者，应爱护房屋及其附属设施，严格执行房屋租赁合同。
　　（四）任何单位和个人未经有关部门和管委会审批同意，不得随意改变房屋内部结构和外观，不准擅自搭建建筑物和构筑物，严禁占用楼房的公用部门。
　　第十三条　绿化管理
　　（一）住宅小区内绿化由房产开发公司委托具有资质的园林绿化单位实施，管委会负责验收和以后的日常养护、管理。
　　（二）住宅小区内的单位和个人都有植树绿化、保护树木花草和园林绿化设施的义务。
　　第十四条　环卫管理
　　（一）住宅小区内的单位和个人，都应自觉维护公共卫生，搞好室内外环境卫生，维持小区公共场所和一切设施的完好、整洁。
　　（二）管委会负责住宅小区内的道路、公共场所清扫保洁及楼幢垃圾的收集清运工作，并协助环卫部门及时清运垃圾、粪便。
　　（三）住宅小区内的生活垃圾由保洁员收集、环卫部门清运，粪便由环卫部门按不同的房屋产权，分别实行有偿或无偿清运。
　　（四）组织住宅小区内的单位和个人搞好环境卫生。
　　第十五条　车辆、道路管理
　　（一）住宅小区内的主干道由市政管理处负责养护，其余道路由管委会负责养护。
　　（二）除警备车、消防车、救护车、清洁车、工程抢修车、殡葬车外，凡2、5吨、25吨座以上的车辆不得擅自进入住宅小区（通过住宅小区的城市交通道路除外）。确需进入住宅小区的，必须经管委会同意。
　　（三）所有客货汽车、未经许可，不准在新村内过夜，确需停车过夜，须经管委会同意，交纳停车费后在指定地点停放。
　　（四）任何单位和个人不得擅自占用和挖掘住宅小区道路。必须占用或挖掘的，应事先到管委会办理初审手续，再向规划、市政等部门领取许可证可证后方能施工。完工后，应及时恢复原状。
　　第十六条　设施管理
　　住宅小区的公用设施，由主管部门负责维修养护，保证其正常、安全使用和整洁美观。各单位和个人都应自觉保护公用设施。
　　第十七条　治安管理
　　管委会协助当地派出所搞好住宅小区内的治安管理，并组织治安巡逻。
　　住宅小区内的单位和个人应自觉维护小区社会治安秩序，遵守社会公德。
　　第十八条　市场管理
　　需在住宅小区内设摊经营的单位和个体工商户，应征得管委会同意后再按有关规定办理审批手续，在指定地点经营。
　　第十九条　管委会按照统一规定收取统管费，实行自收自支。
　　第二十条　住宅小区内的单位和个体经营者应向管委会交纳住宅区统管费。
　　营业单位（包括有收入的事业单位）和个体经营者，按营业用房的使用面积每平方米每月0、1元的标准交纳。
　　住宅用房和行政事业用房，由房屋产权单位或个人（代管房由代管人）暂按使用面积每月每平方米0。02元的标准交纳。
　　第二十一条 小区综合交接后，房屋建设单位应按住宅总建筑面积每平方米5元的标准一次性向管委会（居委会）交纳小区管理服务费，此费进入房屋建设成本，同时按住宅总建筑面积0、2%的配置标准向管委会（居委会）无偿提供管理用房。
对零星建设的住宅房屋，由所在街道办事处与建设行政主管部门在该工程竣工验收后，按以上标准统筹（不能提供管理用房的按成本价折算），划归该小区管委会（居委会）使用。
　　第二十二条 管委会应建立管理维护基金，专款用于住宅小区的维护和管理，不得移用。
管委会应按期向街道办事处报送会计报表，接受街道办事处的财务监督。
　　第二十三条 对违反本办法的单位和个人，管委会可对其进行批评教育，责令其赔偿损失，并可提请有关行政执法部门依法进行处罚。
　　第二十四条 管委会应认真执行本办法，接受有关主管部门的监督，建立和健全各项制度。管委会不得向住宅小区内的单位和个人收取市政府规定以餐的其他费用。
　　第二十五条 管委会可根据本办法制定小区管理实施细则及专项管理规定。
　　第二十六条 本办法自发布之日起旅行，由绍兴市城乡建设委员会监督实施。



电梯改造里的正义观
郭旺生
某小区，没有设立业主委员会，没有业主公约。现拟换电梯，征求意见，更换有10户口不同意，电梯更新方案搁置，只有一部电梯可用，而且经常瘫痪，业主叫苦连天。像这种事情，法律似乎不管用，法律没有授权物业管理公司强制要求那10户人家把钱吐出来，也没有授权物业管理公司通过管理费来分摊费用，同时，也似乎难以在电梯建成后禁止没交钱的业主乘坐电梯，如此难题，如何解决？既然法律无明文规定此事该如何处理，即使诉至法院，连案由都找不到。
对于这个问题，似乎只能从理论上进行分析了，通过理论分析，我们试图寻找解决问题的理论依据。
柏拉图说，“正义，不外乎是对强者有利的东西。”按照这种观点，就我国而言，所谓的正义，就是遵守服务于工农阶级利益的法律的约束，所谓的不正义，就是不按照这种法律行事，违反这种法律的人。但是，遵守这种法律，必然会导致扩大一部分人的利益而一定程度上减损了自己的利益。现在，那些同意换梯并愿意缴纳费用的业主，遵守了多数人的游戏规则，因为人数占多，从数量上看，是强者。但是，由于少数人的不赞成，电梯更换方案搁置了，这里的少数人却事实上成为了“强者”（因为他们可以阻碍方案的实施）。少数人服从多数人的民主法则在此没有办法实施，由于没有任何业主公约，也没有法律强制要求他们必须同意，所以，正义，有利于拒绝接受改造方案的业主。那么，就能推出，这些不交钱的业主的行为是正义的。
正义分为两种—分配正义和矫正正义。分配正义就是按照你的身份，你的地位给你分配资源。而矫正正义是为了调整法律的刚性和一般性而生的。用通俗的例子解释，例如刑法里的犯罪行为，因行为性质不同，危害性不同，所涉的罪名也不同，所受的处罚也不同，这就是分配正义。三个小孩在天台上玩，一起往楼下扔石子，其中一颗掷伤人，但无法确定究竟是谁扔的，法律要求三个人都要承担责任。虽然对于非实际加害人来说，他是无辜的，但由于他参与了危险行为。虽然无法确定实际加害人，但受害人是无辜的，为了衡平，而要求所有行为人承担连带责任，这就是矫正正义。
那么，拒绝交钱的那些业主，其行为符合分配正义还是矫正正义的范畴呢？那些业主之所以不交钱，多半认为是一部电梯也够用，你们出钱修了，我可以不用，既然没使用，当然就不用付款。那么，这种行为需不需要矫正呢？一部电梯，虽然不时瘫痪，但总是可以使用，未达到必须更换，不更换会导致不公，不正义的问题发生，因此，没有必要进行矫正。所以，在没有业主委员会或者业主公约的前提下，这种情形应该是分配正义的范畴。
看来，业主们是有权不接受电梯改造方案的，讨论到这里，除了在新安装的电梯上加装IC卡（只有交了钱的业主才能用），我想不到更好的合法合理的方法了。（郭旺生）

郭旺生律师联系方式：QQ：1462647942 邮箱:dffy101@163.com