建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考
奚正辉
内容摘要
本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。
关键词 一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。
一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。
2、集体建设用地使用权流转条件及程序
有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
3、集体建设用地使用权非法流转的后果
《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、关于集体建设用地使用权流转的政策
2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
5、农用地转为建设用地的手续
《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
广西壮族自治区著作权管理条例
广西人大大常委会
广西壮族自治区著作权管理条例
广西人大大常委会
（1998年1月7日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了加强著作权的行政管理，保护著作权以及与著作权有关的权益，鼓励优秀作品的创作与传播，根据《中华人民共和国著作权法》以及有关法律、法规，结合本自治区实际情况，制定本条例。
第二条 自治区著作权行政管理部门负责全自治区的著作权行政管理工作。自治区辖市、地区著作权行政管理部门负责本行政区域的著作权行政管理工作，业务上接受自治区著作权行政管理部门的指导。
第三条 文化、教育、科学技术、广播电视、新闻出版、工商、公安、海关等有关部门，应当依照各自的职责，协助著作权行政管理部门做好著作权的管理工作。
第四条 国家机关、企事业单位、大中专院校、科研单位、社会团体应当对公民进行著作权法律知识的教育，增强著作权意识，依法维护自己的合法权益。
第五条 对侵犯著作权以及与著作权有关的权益的行为，任何单位和个人都有权检举的控告，对检举揭发侵权行为有功的人员，有关部门应当给予表彰或者奖励。
第二章 著作权保护
第六条 从事出版、复制、经营与著作权有关的作品的单位和个人，应当依法接受著作权行政管理部门的监督管理。
第七条 著作权人在与出版单位签订出版合同时，应当保证作品无侵犯他人著作权的行为；出版单位应当对作品进行审查，发现有侵犯他人著作权的，应当拒绝出版。出版的作品侵犯他人著作权的，合同当事人应当根据自己的过错，承担相应的责任。
第八条 著作权人可以授权国家批准的著作权代理机构进行对外国或者对台湾、香港、澳门地区的版权贸易。未经著作权人授权，任何单位和个人不得擅自将该作品进行上述版权贸易。
第九条 使用他人的作品，除法律另有规定外，应当向著作权人支付报酬。合同约定付酬标准的，按合同执行；合同未约定标准的，按国家规定的付酬标准执行。
作品使用者应当自作品使用或者发表之日起六个月（报社三个月）内向著作权人支付报酬。双方另有约定的除外。
作品使用者向著作权人支付报酬时，著作权人姓名（名称）、地址不明的，应当在一个月内将报酬交中国著作权使用报酬收转中心指定的单位转递著作权人。
第十条 印刷单位和音像、电子出版物、计算机软件等制作单位不得制作侵权复制品。
书刊、音像制品、电子出版物、计算机软件等经营者，不得发行、销售侵权复制品。
广播电台、电视台、影院、录像厅等不得播放侵权电影、音像制品。
严禁以教学、研究为名，翻译、复制他人已发表的作品销售。
第十一条 作品的复制单位接受复制业务时，不得擅自加制复制品；不得将委托印制的纸型、胶片、图片、母盘（带）等转让或者租借给他人使用。
第十二条 著作权归属产生争议的，当事人可以向自治区著作权行政管理部门申请对作品作出鉴定。申请鉴定时应当提交申请书和作品的原件等有关材料。
第十三条 法律规定著作权由国家享有的本自治区作品，其著作权由自治区著作权行政管理部门代为行使。在著作权保护期内使用该作品的，需经自治区著作权行政管理部门许可并按规定支付报酬，此项收入上交同级财政。
第十四条 作品实行自愿登记。作品不论是否登记，著作权人依法取得的著作权不受影响。
自治区著作权行政管理部门负责本行政区域的著作权人的作品登记工作。
计算机软件的登记依照《计算机软件著作权登记办法》执行。
第十五条 图书出版单位出版外国或者台湾、香港、澳门地区的图书，应当将出版合同报自治区著作权行政管理部门登记，并将登记号印在图书的版权页上。
音像制品、电子出版物出版单位，出版外国或者台湾、香港、澳门地区的音像制品和电子出版物的，应当将出版合同报送国家著作权行政管理部门登记，并将已登记的合同副本报自治区著作权行政管理部门备案。
音像制品、电子出版物复制单位接受外国或者台湾、香港、澳门地区的音像、电子出版物制作者委托复制音像制品、电子出版物的，应当将委托合同和境外认证机构对著作权的权利认证书报自治区著作权行政管理部门审核登记。
第十六条 出版单位应当在作品出版后一个月内向自治区著作权行政管理部门缴纳样品一份。
第十七条 成立著作权代理机构和著作权集体管理机构的，应当向自治区著作权行政管理部门提出申请，按国家有关规定办理审批手续。
第三章 监督检查
第十八条 各级著作权行政管理部门负责监督、检查本行政区域内执行著作权法律、法规的情况，依法查处侵犯著作权的行为。
第十九条 自治区著作权行政管理部门负责查处自治区有影响的侵犯著作权的行为，以及认为应当由其查处的侵权行为。
自治区辖市、地区著作权行政管理部门负责查处本行政区域的侵犯著作权的行为。
两个或者两个以上著作权行政管理部门对同一侵权行为都具有管辖权的，由先立案的著作权行政管理部门负责查处。
因管辖权发生争议的，由争议各方协商解决，协商不成的，报请自治区著作权行政管理部门指定管辖。
第二十条 本条例所称侵权行为是指：
（一）《中华人民共和国著作权法》第四十六条规定的侵权行为；
（二）《计算机软件保护条例》第三十条规定的侵权行为；
（三）《音像制品管理条例》第三十六条规定的侵权行为；
（四）其他法律、法规和本条例规定的与著作权有关的侵权行为。
第二十一条 著作权行政管理部门可以根据被侵权人、利害关系人的申请或者其他知情人的举报立案查处侵犯著作权的行为。
第二十二条 被侵权人、利害关系人要求著作权行政管理部门查处侵犯著作权的行为的，应当提交书面申请，申请书应当包括下列内容或者材料：
（一）当事人的姓名、职业和地址，法人或者非法人单位的名称、地址和法定代表人或者主要负责人的姓名以及职务；
（二）权利证明材料和被侵权的作品原件或者复制品；
（三）要求处罚以及赔偿的事实和依据；
（四）证据来源以及证人的姓名和地址。
第二十三条 著作权行政管理部门应当在收到申请书之日起十五日内决定是否受理，并书面通知申请人。对不予受理的，应当说明理由。
第二十四条 著作权行政管理部门执法人员可以对图书、报刊、音像制品、电子出版物、计算机软件等出版、复制和销售单位以及与著作权保护有关的场所进行监督检查。著作权行政管理部门执法人员对上述单位和场所进行检查时应当有二人以上，并出示执法证件。被检查的单位和有
关人员不得拒绝、阻碍。
违反前款规定的，被检查的单位和个人可以拒绝接受检查。
第二十五条 经著作权行政管理部门负责人批准，执法人员可以按下列规定收集证据：
（一）查阅、复制与涉嫌侵权行为有关的合同、发票、帐册、单据、记录、业务函电和其他书面材料；
（二）对涉嫌侵权的复制品抽样取证；
（三）对涉嫌侵权的复制品登记保存。
证据需要保全的，按国家有关规定执行。
第二十六条 著作权行政管理部门在查处侵权行为时，对涉嫌犯罪的案件，应当移送司法机关依法处理。
第四章 法律责任
第二十七条 违反本条例规定，有下列侵权行为之一的，应当根据侵权行为的情况，承担停止侵害、消除影响、公开赔礼道歉、赔偿损失等民事责任：
（一）擅自将他人作品进行对外国或者对台湾、香港、澳门地区的版权贸易的；
（二）使用他人作品未按规定支付报酬的；
（三）擅自加制复制品或者将委托印制的纸型、胶片、图片、母盘（带）等转让或者出租给他人使用的。
第二十八条 著作权行政管理部门对《计算机软件保护条例》第三十条所列侵权行为，可以没收违法所得，或者按下列规定处以罚款：
（一）对有《计算机软件保护条例》第三十条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项行为的，处以一千元以上五万元以下罚款；
（二）对有《计算机软件保护条例》第三十条第（七）、（八）项行为的，处以一万元以上十万元以下或者总定价的二倍以上五倍以下罚款。
第二十九条 违反本条例第十条规定的，著作权行政管理部门视情节轻重，按《中华人民共和国著作权法实施条例》第五十条、第五十一条的规定给予行政处罚。
第三十条 违反本条例第十五条规定，未按规定进行合同登记或者备案的，著作权行政管理部门应当责令其限期改正；拒不改正的，可处以二百元以上五千元以下罚款。
第三十一条 著作权行政管理部门在查处侵权行为行使行政处罚权的同时，可以责令侵权人向被侵权人赔偿损失。
第三十二条 违反本条例第二十四条第一款规定，拒绝、阻碍著作权行政管理部门执法人员进行检查的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 著作权行政管理部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五章 附 则
第三十四条 本条例具体应用中的问题由自治区著作权行政管理部门负责解释。
第三十五条 本条例自公布之日起施行。
1998年1月7日
