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活跃市场也需依法行事/秦珏

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 18:25:29  浏览:9860   来源:法律资料网
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活跃市场也需依法行事

秦 珏



近年来,由于房地产市场的疲软,使得市场竞争日益激烈,各商家绞尽脑汁频频使出新招,以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎,在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段,使买卖双方各得其所,利益共享,实际上有利于外销商品房的流通,有利于房地产市场的健康发展。
然而,无论这些营销手段如何出色,操作过程中必须要恪守规范,这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。

一、外销商品房先租后售

所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付,并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后,采取先出租给承租人使用,而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件,即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件,房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同,在合同约定的有效期限内,该出租房屋需设定抵押权的,房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间,未经承租人书面同意放弃租后购房权利的,房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人;承租人征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人,但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同,并办理变更登记、取得房地产权证书前,不得将房屋转售他人。

二、外销商品房售后包租

所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。

三、外销商品房预租

所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房,在办理初始登记,取得房地产权证前,需要预租的,都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请,取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后,该外销商品房已预售,且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣,但商家与买家对新的经营方式要加强了解,才能保证自身的利益不受损失。



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运城市一日游管理办法

山西省运城市人民政府


运城市一日游管理办法

  第一条为加强对一日游的管理,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业发展,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二醣景旆ㄋ埔蝗沼危侵?旅游经营者以组织团队或集中散客的形式,乘坐旅游汽车在本市行政区域的旅游景区(点)观光游览,并于当日返回出发地的旅游活动。
  第三条市旅游行政主管部门对一日游实行行业管理;市交通、公安、物价、税务、工商等部门根据各自职责共同做好一日游的管理工作。
  第四条在本市行政区域内从事一日游经营活动的单位和个人,均应遵守本办法。
  第五条从事一日游经营的单位和个人应当到有关部门办理下列手续:
  (一)车辆检验登记手续;
  (二)《道路运输经营许可证》、《道路运输证》、《营运驾驶员从业资格证》;
  (三)《营业执照》;
  (四)《税务登记证》;
  (五)《经营服务收费证》;
  (六)车辆保险手续。
  第六条从事一日游经营的车辆必须证照齐全、标志统一、车况性能良好,按核载人数载客,车箱内应悬挂(张贴)旅游汽车标志牌、游客须知、一日游线路图、旅游景区(点)门票价格、线路价目表和投诉电话号码。
  第七条从事一日游经营的车辆驾驶员应当具有准驾车型三年以上驾驶经历,年龄不超过五十五岁。驾驶员上岗应携带相关证件并佩戴胸卡,规范服务。
  第八条导游人员应当持有省旅游行政主管部门颁发的《导游证》,上岗时应当携带相关证件并佩带胸卡。
  第九条一日游经营者对旅游者就其服务项目、价格和服务质量提出的询问,应当做出真实、明确的答复。
  第十条一日游经营者不得有下列行为:
  (一)擅自改变旅游路线或减少旅游景区(点);
  (二)途中售票上下游客或以旅游客车的名义开行客运班车;
  (三)擅自加价、提价;
  (四)不经旅游者同意,擅自将旅游者转给其他经营者;
  (五)带领或强迫旅游者到非旅游定点单位就餐、购物、娱乐;
  (六)以任何方式或理由收受回扣、索要小费(包括证券、实物或其他报酬);
  (七)不按规定时间、地点候客和强行拉客。
  第十一条市旅游行政主管部门应当设置投诉电话,及时受理旅游者的投诉。
  第十二条对违反本办法的一日游经营者,依照有关法律、法规进行行政处罚。当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
  第十三条本办法由市人民政府负责解释。
  第十四条本办法自2004年6月1日起施行。


北京经济技术开发区条例

北京市人大常委会


北京经济技术开发区条例
市人大常委会


(1995年4月14日北京市第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)

第一章 总则
第一条 为了加快北京经济技术开发区的建设,促进本市对外开放,发展国内外经济技术合作与贸易,根据国家法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于经国务院批准设立的北京经济技术开发区(以下简称开发区)。
第三条 本市鼓励国内外企业事业单位、其他经济组织和个人(以下统称投资者)在开发区投资兴办高新技术企业、先进技术企业和产品出口企业。
鼓励投资者在开发区投资建设有利于产业结构调整、扩大出口贸易和国有大中型企业技术改造的工业项目及科技型项目。
鼓励投资者在开发区投资兴办基础设施项目。
第四条 在开发区不得兴办技术落后、设备陈旧、未达到国家和本市有关环境保护标准的项目以及国家和本市禁止的其他项目。
第五条 开发区应当建设完善的基础设施,建立符合社会主义市场经济体制要求的高效率的运行管理机制,创造良好的投资环境。
第六条 开发区的土地经征用后,实行有偿使用。土地使用权可以依法出让、转让。
投资者可以按照开发区的规划,依法投资开发成片土地。
第七条 投资者在开发区的投资、收益和其他合法权益,受中华人民共和国的法律、法规保护。
开发区的任何单位和个人,必须遵守中华人民共和国的法律、法规和其他有关规定。

第二章 管理机构
第八条 市人民政府设立北京经济技术开发区管理委员会(以下简称开发区管委会),代表市人民政府对开发区实行统一领导和管理。
第九条 开发区管委会行使下列职权:
(一)保证国家法律、法规和产业政策在开发区贯彻实施;
(二)编制开发区总体规划和经济、社会发展计划,经市人民政府批准后组织实施;
(三)制定并组织实施开发区的行政管理规定;
(四)按照规定权限审核、批准开发区各类投资项目;
(五)按照开发区的总体规划,对开发区的土地实行统一管理;
(六)统一规划、管理开发区的各项基础设施和公共设施;
(七)管理开发区的财政收支;
(八)管理开发区的进出口事务;
(九)管理开发区的涉外事务;
(十)管理开发区的工商行政、劳动、人事、统计、物价、技术监督、城市建设、房地产、环境保护、环境卫生、公安、司法行政和计划生育等行政工作;
(十一)兴办、管理开发区的教育、文化、卫生、体育等社会公益事业;
(十二)监督、检查、协调有关部门设在开发区的分支机构的工作;
(十三)市人民政府授予的其他职权。
第十条 开发区管委会可以设立必要的职能机构,对开发区的事务实行管理,为投资者提供服务。
市人民政府有关部门应当支持和配合开发区管委会的工作,加强对开发区管委会职能机构的业务指导。
第十一条 本市有关部门在开发区设立分支机构,必须经开发区管委会同意,并报市人民政府批准。

第三章 投资和经营
第十二条 在开发区投资兴办企业事业项目,应当向开发区管委会提出申请,经审核批准后,依法办理土地使用、工商登记和税务登记等手续。
第十三条 在开发区兴办企业,应当按规定的期限投入资本和动工建设。不能按期投入资本或者动工建设的,应当提前申请批准延期;未经批准延期的,依法注销土地使用证和吊销营业执照。
第十四条 开发区的企业依法享有经营决策、产品销售、机构设置、劳动用工和工资分配等经营自主权。
第十五条 开发区的企业应当设立完整的会计帐簿,并依照规定向开发区有关部门报送会计报表和企业年检报告,接受财政、税务和工商行政管理等部门的监督。
开发区企业的年度会计报表,应当经在中国注册的会计师或者审计师验证并出具证明。
第十六条 开发区的企业应当依照国家和本市环境保护和劳动保护的规定,采取切实有效措施,防止环境污染,改善劳动条件,保证劳动者在安全、卫生的条件下工作。
第十七条 开发区的用人单位和劳动者应当依照法律、法规和本市的有关规定参加社会保险。
第十八条 开发区的企业解散或者破产,依照法律、法规的有关规定办理。

第四章 优惠待遇
第十九条 开发区的企业,分别享受下列优惠待遇:
(一)外商投资企业享受国家规定的沿海开放城市经济技术开发区和本市规定的有关外商投资企业的优惠待遇;
(二)高新技术企业享受国家和本市规定的鼓励高新技术发展的优惠待遇;
(三)国家和本市给予开发区企业的其他优惠待遇。
第二十条 开发区的生产、经营和生活所需水、电、燃气、热力,纳入本市计划,保证供应。
第二十一条 经海关批准,开发区可以设立保税仓库、保税工厂和保税生产资料市场。
第二十二条 开发区的新增财政收入,自1995年起,五年内全部返还开发区,专项用于开发区建设。

第五章 附 则
第二十三条 华侨和香港、澳门、台湾同胞在开发区投资兴办企业,除国家另有规定外,享受本条例给予外商投资企业的优惠待遇。
第二十四条 市人民政府可以在开发区周边设立配套协作区。
第二十五条 本条例具体应用中的问题,由市人民政府负责解释。
第二十六条 本条例自1995年6月1日起施行。



1995年4月14日