天津市城市房屋所有权登记办法
天津市人民政府
天津市城市房屋所有权登记办法
（1996年3月3日天津市人民政府令第65号发布）
全文
《天津市城市房屋所有权登记办法》已经市人民政府批准，现予发布施行。
第一条 为确认城市房屋所有权，加强房屋权属管理，依法保护房屋所有权人的
合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结
合本市情况，制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内国有土地上的房屋和城镇范围内集体土地上的房屋，
其所有权的取得、转移、变更、注销及抵押他项权利设定，均应遵守本办法。
第三条 天津市房地产管理局是本市房屋所有权登记发证的行政主管机关。区、
县房地产管理局是本行政辖区内房屋所有权的登记、审核和权属证书的填发机关。
外国和港、澳、台地区的自然人、法人、其他组织及其投资的单位的房屋和有必
要由天津市房地产管理局直接受理的房屋，其所有权登记、审核和权属证书的填发工
作由天津市房地产管理局直接办理。
第四条 房屋所有人必须向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。房屋
所有权登记机关经审查核准，向房屋所有人颁发《房屋所有权证》。
共有房屋的共有人必须共同向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。房
屋所有权登记机关经审查核准，向房屋共有人颁发《房屋所有权证》和《房屋共有权
证》。《房屋所有权证》由共有人中占有份额最大的持有；共有人占有份额均等的，
由共有人协商议定收执人。其他房屋共有人发给《房屋共有权证》。
第五条 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的法律凭证，
由发证机关和填发机关盖章后生效。
《房屋所有权证》由天津市房地产管理局统一印制，任何单位或个人均不得翻印
、涂改和伪造。
第六条 房屋所有权和该房屋占用的土地使用权实行权利主体相一致的原则。房
屋所有权转移时，该房屋占用的土地使用权应按有关规定同时转移。
第七条 新建成的房屋，当事人应自取得房屋竣工验收合格证明之日起30日内，
到房屋所有权登记机关填写房屋所有权登记申请书，并提交下列证件，申请办理房屋
所有权初始登记：
（一）申请人的身份证明（或法人资格证明）；
（二）房屋建设计划的批准文件；
（三）土地使用证件；
（四）建设工程规划许可证件；
（五）竣工验收合格证件；
（六）房屋竣工平面图。
第八条 新建房屋尚未竣工而预售期房的，房屋建成后，建设单位必须按照本办
法第七条规定，申办房屋所有权初始登记。
第九条 凡发生房屋买卖、继承、赠与、析产等转让行为的，必须办理所有权转
移登记。当事人应自转让行为发生之日起30日内，持有关证件到房屋所有权登记机关
填写申请书，办理转移登记手续。
第十条 个人购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同和
身份证明。
第十一条 单位购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同
和单位资格证明。属于本市全民所有制单位买卖的非住宅房屋，还应提交局级主管部
门的批准文件；集体所有制单位买卖非住宅房屋，应提交上级主管部门的批准文件。
属于外省市单位在津买卖房屋，还应提交该省市主管部门的批准文件。
第十二条 对继承的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、遗产继承
证件和身份证明。
第十三条 对受赠的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、赠与书和
身份证明。
第十四条 对析产的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、析产协议
书和当事人身份证明。
第十五条 房屋所有权人改变名称或房屋状况发生变化的，必须办理所有权变更
登记。
（一）房屋所有权人改变名称的，应自更名之日起30日内，持原《房屋所有权证
》、批准更名文件或证明材料、身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关
填写申请书，办理变更登记手续。
（二）因翻建、改建、扩建使房屋状况发生变化的，当事人应自房屋竣工之日起
30日内，持原《房屋所有权证》、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑平面图以
及身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请书，办理变更登记手
续。
第十六条 因倒塌、焚毁、拆除等原因致使房屋灭失的，房屋所有权人或房屋拆
除单位应自房屋灭失之日起30日内，持原《房屋所有权证》、房屋灭失的证明和有关
资料以及身份证明（或法人资格证明）到原房屋所有权登记机关办理房屋所有权注销
登记手续。
第十七条 有下列情况之一的，可以暂缓申办房屋所有权登记，但须向房屋所有
权登记机关备案：
（一）房屋权属纠纷尚未解决的；
（二）房屋所有权不清或证件不全的；
（三）主管登记机关认为其他可以暂缓登记的。
当事人应自暂缓登记的情况消失后30日内，申请办理房屋所有权登记。
第十八条 房地产抵押时，必须办理他项权登记。抵押人和抵押权人应自签订合
同之日起30日内，持《房屋所有权证》（共有房屋应同时持《房屋共有权证》）、土
地使用证、抵押合同、身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请
书，办理他项权登记。经房屋所有权登记机关审查核准，向抵押权人颁发《房屋他项
权证》，并在抵押人持有的《房屋所有权证》中载明抵押事项。
当事人应自他项权消失之日起30日内，向原房屋所有权登记机关办理他项权注销
登记。
第十九条 申请房屋所有权登记，个人必须使用户籍姓名，不得使用化名、别名
或假名；单位必须使用全称，不得使用简称，也不得以个人名义申请登记。
第二十条 房屋所有人不能亲自办理所有权登记的，可书面委托代理人代办，委
托书须经公证机关公证。
第二十一条 无民事行为能力人或限制民事行为能力人申请房屋所有权登记，应
由其法定代理人代办。
第二十二条 房屋所有人居住在港、澳、台地区的，申请办理房屋所有权登记的
期限为6个月；居住在国外的，申请办理房屋所有权登记的期限为1年。
第二十三条 凡申请登记符合发证条件的，房屋所有权登记机关应在下列规定的
期限内核发房屋权属证书。
（一）新建初始登记，应自受理申请之日起60日内填发《房屋所有权证》；
（二）转移和变更登记，应自受理申请之日起30日内填发《房屋所有权证》；
（三）他项权登记，应自受理申请之日起7日内填发《房屋他项权证》。
第二十四条 办理房屋权属登记，申请人应按规定向房屋所有权登记机关交纳登
记费、勘丈费和证件工本费。
第二十五条 遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的
，持证人应登报声明遗失。房屋所有权登记机关在遗失声明见报30日后，办理补发新
证手续。
第二十六条 对逾期申办房屋所有权登记的，每逾期一个月加征2‰的登记费。
第二十七条 对不进行他项权登记的，由房屋所有权登记机关责令其补办登记手
续，并可视情节处以5000元以下罚款，抵押双方当事人各负担50％。
第二十八条 凡未办理房屋注销登记的，对原址翻建、改建、扩建的房屋，必须
俟补办原房屋所有权注销登记手续后，方可颁发新证。
第二十九条 有下列情形之一的，由房屋所有权登记机关撤销登记或吊销房屋权
属证书，己收取的费用不予退还。
（一）申办登记隐瞒真实情况的；
（二）以假名称申请登记的；
（三）伪造、翻印、涂改、冒领房屋权属证书或伪造、涂改有关证明、证件的；
（四）人民法院对房屋权属做出判决，由房屋所有权登记机关协助执行的；
（五）其他必须撤销登记或吊销权属证书的。
第三十条 当事人利用非法手段获准房屋所有权登记造成他人损失的，应当负赔
偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 房屋所有权登记机关发现颁发的房屋权属证书确有失误的，应书面
通知持证人限期缴销证书。逾期不缴销的，由房屋所有权登记机关予以撤销。
第三十二条 房屋所有权登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行
政责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对房屋所有权登记机关处罚不服的，可自接到处罚通知书之
日起15日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，
可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院
起诉。
当事人逾期不申请复议、也不提起诉讼、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定
的房屋所有权登记机关申请人民法院强制执行。
第三十四条 本办法具体应用中的问题，由天津市房地产管理局负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。
非上市公司的股权激励方案及对未来上市的影响
陈召利
随着修订后中国《公司法》自2006年1月1日起施行，中国证券监督管理委员会发布的《上市公司股权激励管理办法》（试行）也同时施行。自此，上市公司实施股权激励计划终于有法可依。一份设计良好的股权激励方案，既可以缓解公司的资金压力，实现对员工的长期激励留住人才，又可以对员工进行有效约束，被誉为“金手铐”，为国内外上市公司所普遍采用。然而，关于非上市公司（即有限责任公司和未上市的股份有限公司）能否以及如何实施股权激励计划，中国现行法律对此一直没有明确规定，笔者经常接到客户咨询非上市公司（尤其是有限责任公司）能否实施股权激励计划，在上市前实施股权激励计划是否会影响到公司的未来上市计划。本文将就非上市公司对股权激励制度所普遍关心的几个问题略作探讨，仅供参考。
一、非上市公司实施股权激励计划的可行性
从现行法律来看，中国《公司法》未明文禁止有限责任公司和未上市的股份有限公司实施股权激励计划，对于民商事行为来说，“法无禁止即许可”，非上市公司完全可以根据公司章程和股东（大）会决议实施股权激励计划。
从实践操作来看，从已经在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的股份有限公司首次公开发行股票时发布的招股说明书可以看到，许多上市公司在上市前实施了股权激励计划，顺利通过了上市审核，这也说明我国在实践中是允许非上市公司依法实施股权激励计划的。
因此，非上市公司实施股权激励计划不存在任何法律障碍。
二、非上市公司的股权激励模式
从我国现行法律规定和实践操作来看，限制性股票、股票期权、股票增值权是上市公司股权激励计划的主要模式。因此，非上市公司完全可以借鉴并改造为适合其自身的股权激励模式。
（一）限制性股票（权）
限制性股票（权），是指非上市公司按照预先确定的条件事先授予激励对象一定数量的公司股票（权），激励对象只有在预先确定的条件成就后，才可真正享有被授予的股票（权）并从中获益；在预先确定的条件成就前，被授予的股票（权）受到限制，不得转让，如预先确定的条件到期不成就，公司有权将授予的股票（权）收回。
限制性股票（权）一般为一次性授予，分批解锁。采用限制性股权模式更能体现风险和收益对称，激励和约束的平衡。从目前实践来看，在中国境内上市公司在上市前实施的股权激励计划均采用限制性股票（权）模式。
（二）股票（权）期权
股票（权）期权，是指非上市公司授予激励对象在未来一定期限内以预先确定的价格和条件购买本公司一定数量股票（权）的权利。
股票（权）期权是公司授予激励对象的一种权利，而不是一种义务。激励对象到期可以选择“行权”也可以选择不“行权”。股票（权）期权有效期过后，已授出但尚未行权的股票（权）期权不得行权。
根据深圳证券交易所关于“IPO申报前制定并实施股票期权激励计划，是否可以？”的答复，只要签署合法的股票期权实施协议，有明确、合法的期权来源，期权计划人数直接或间接不超过200人，且在申报文件中披露，理论上是可行的，但在以往境内IPO项目中尚未出现过。因此，对于非上市公司来说，在上市前制定并实施股票期权激励计划，存在潜在的审批风险。当然，如果公司上市审核时股票期权激励计划已经实施完毕，则不会成为上市的障碍。
（三）股票（权）增值权
股票（权）增值权，是指非上市公司授予激励对象在一定的时期和条件下，获得规定数量的股票（权）价格上升所带来的收益的权利。股权激励对象不拥有这些股票（权）的所有权，也不拥有股东表决权、配股权。
相对于限制性股票（权）和股票（权）期权模式，在股票（权）增值权模式中激励对象最终并不实际享有股权，不会增加股东，因此不会对公司股权结构产生稀释；激励对象也无需出资购买，故而对授予对象成本压力较小。
当然，股票（权）增值权是虚拟股权的一种表现方式，公司可以根据自身的需要，设置不同的虚拟股权方案，授予激励对象享有相应的表决权、分红权、增值权的一种或者几种。
三、非上市公司的激励对象的持股方式
根据我国现行法律规定，非上市公司的激励对象可以通过直接或者间接方式持有公司的股权，主要存在以下几种情形。
1、直接持股
激励对象直接持股是目前最为普遍也最为稳妥的方式，但其不足之处在于激励对象的数量受限制，因为根据中国《公司法》的规定，有限责任公司的股东人数不得超过50人，股份有限公司的发起人不得超过200人。
2、通过设立特殊目的公司间接持股
通过设立特殊目的公司，来安排员工间接持股的模式也较为普遍。通常做法是激励对象共同出资设立一个特殊目的公司，该特殊目的公司只持有激励对象所在公司的股权，除此之外，不得开展任何业务。
从已经在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的股份有限公司首次公开发行股票时发布的招股说明书可以看到，不少在上市前实施股权激励计划的公司，其激励对象采取这一持股方式。通过设立特殊目的公司间接持股，特别是对于有限责任公司而言，可以通过公司章程对股权转让作出特殊规定，更方便地限制和管理激励对象的股权变动，而不影响拟上市公司本身的股本结构。而拟上市公司为外商投资企业时，则可以规避中国自然人不能直接作为外商投资企业的股东的限制。
需要注意的是，通过设立特殊目的公司间接持股方式仍无法规避中国《公司法》关于股份有限公司的发起人不得超过200人的限制，因为中国证监会要求直接持股的股东人数和间接持股的股东人数需要累加计算。
3、通过设立特殊目的合伙企业间接持股
通过设立特殊目的合伙企业间接持股，是指激励对象共同出资设立一个特殊目的合伙企业，该特殊目的合伙企业只持有激励对象所在公司的股权，除此之外，不得开展任何业务。根据2009年修订的《证券登记结算管理办法》的规定，自2009年12月21日起，中国合伙企业可以在证券登记结算机构开立证券账户，换句话说，中国合伙企业被允许作为上市公司的发起人和股东。
与通过设立特殊目的公司间接持股方式相比，通过设立特殊目的合伙企业间接持股的优势在于避免双重征税，合伙企业本身无需缴纳企业所得税。但是，虽然在法律上没有问题，但截至目前为止，中国上市公司在公开发行上市时如合伙企业为股东的，全部是创业投资企业，还没有发现因股权激励而设立的特殊目的合伙企业作为上市公司的发起人。因此，通过设立特殊目的合伙企业间接持股存在潜在的审批风险。
此外，需要注意的是，与通过设立特殊目的公司间接持股方式一样，通过设立特殊目的合伙企业间接持股方式，也不能规避中国《公司法》关于股份有限公司的发起人不得超过200人的限制。
4、信托持股
信托持股是指信托机构接受委托人的委托，以自己的名义持有特定公司的股权，为委托人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。其通常做法是，激励对象与信托机构签订信托合同，委托信托机构以自己的名义购买并持有激励对象所在公司的股权，为股权激励的特定目的，进行管理或者处分。
中国《信托法》于2001年颁布后，信托持股一度被认为是实施股权激励的有效方式，但是由于信托安排不透明，可能导致不正当的利益输送，中国证监会一直在股票公开发行审核过程中对于拟发行人股权结构中存在的信托持股计划持否定态度，此前多家拟上市公司均因存在信托持股计划被否决，后经清理后才准予上市。截至目前为止，中国境内没有运用信托持股成功上市的案例。
5、委托持股
根据我国现行法律规定，如不违反中国《合同法》第五十二条的规定，激励对象委托第三人代为持股是受法律保护的。但是，激励对象通过第三人享有相应的股权权益，不能直接向公司主张股权权利。
中国证监会一直在股票公开发行审核过程中对于拟发行人股权结构中存在的委托持股情形持否定态度，均要求律师事务所在公司公开发行股票并上市的法律意见书中明确说明拟上市公司的股权结构不存在委托持股情形。
四、股权激励计划的基本操作流程
对于非上市公司来说，股权激励计划的基本操作流程一般包括：
第一步：制定股权激励方案并经股东（大）会决议通过；
第二步：公司与激励对象签订股权激励协议，约定授予股权的比例、价格、授予条件与解锁条件、禁售期、终止条件等；
第三步：实施股权激励计划，授权、考核与解禁。
五、结 论
根据中国现行法律规定和实践操作，对于非上市公司来说，如希望在股权激励有效期内上市，比较稳妥的做法是采用限制性股票（权）的股权激励模式，激励对象以直接持股或者通过设立特殊目的公司间接持股方式为宜，尽可能避免采取信托持股、委托持股方式。
当然，股权激励对于非上市公司而言是一项系统工程，涉及的法律问题很多，既不可以简单地生搬硬套上市公司的股权激励方案，也不可以任意为之，如果设计实施不当很有可能成为公司上市的障碍，甚至可能存在诸多潜在的法律风险。
