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关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 15:32:35  浏览:8461   来源:法律资料网
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关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见

建设部 国家土地管理局 等


关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见
建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局


前言
各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府,国务院各部委、各直属机构,最高人民检察院,有关群众团体、解放军总后勤部、武警总部:
随着土地使用制度和住房制度改革的推进,我国房地产市场逐步建立,特别是去年下半年以来,房地产业发展迅速,房地产开发投资量,施工、竣工和销售的商品房面积都有大幅度提高。房地产业的兴起和发展,为全国经济的发展、投资环境的改善、群众居住水平的提高,提供了基本
的物质条件,为实现城镇国有土地的优化配置和利用,加快城市建设,起到了积极的作用。
房地产业在我国是个新兴产业,正处于改革和发展的起步阶段,房地产市场的建立和培育也处于初级阶段,在迅猛发展的过程中由于宏观调控不力,也出现了一些新的不容忽视的矛盾和问题,诸如各类开发建设用地的供应总量过大,房地产开发过热,投资结构不尽合理,房地产市场行
为不规范,一些房地产开发企业违法经营,偷税漏税,一些地区炒卖房地产现象严重,造成价格混乱、国家收益流失,这些问题严重地干扰和影响着房地产业的健康发展。因此,必须抓住当前的有利时机,针对房地产市场存在的突出问题,进一步深化改革,加强和改善宏观调控措施,引导
房地产业健康有序地继续发展,推动城镇住宅建设适度增长。现就认真贯彻执行《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,结合当前房地产业的实际,提出如下具体意见。

一、加强对国有土地出让的计划、规划管理,严格控制土地供应总量
各地必须有计划、按规划出让土地,坚决纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。各地要加强土地使用权出让的计划性,所有出让的土地,包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划,做到有计划出让。出让土地必须按
建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。认真执行《国务院关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》(国发〔1993〕
33号),继续抓好开发区用地的清理,主要审查土地利用是否符合规划,用地规模是否适度,土地使用是否合法。对清理出的问题按《通知》要求区别情况作出处理。

二、调整房地产开发投资结构,确保重点
各地要在做好市场预测的基础上,加强对房地产投资方向的引导。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅,对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制,该停的下决心停下来,对已出现滞销的项目和赛马场、高尔
夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。计划、规划、土地、金融等部门要密切配合、各司其职,严格管理,哪个环节出了问题就追究哪个部门的责任。对已立项的项目,各地要进行一次审查,项目类型不合适的,可在符合城市规划的前提下,
改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目,否则应坚决停缓开发。

三、对房地产开发经营机构进行一次全面检查,加强对房地产开发企业的管理
各地要由省建委(建设厅)牵头,组织土地、工商、税务等部门,结合用地清查、工商年检、资质年检和财税检查,对房地产开发企业进行一次全面检查,对取得房地产开发经营权的企业在一年内无开发任务或未进行实际开发投资建设的,应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金
虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位,要予以查处,并公开处理结果。对遵纪守章依法经营,为社会做出突出贡献的房地产开发企业,要予以鼓励和宣传。要认真执行《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》(国发〔1992〕61号),按照建设部、国家工商行政管理局的规
定,对从事房地产开发的各类企业(包括“三资”房地产开发企业和开发区、保税区等设立的房地产开发企业)进行资质审批,凡未按规定经过建设行政主管部门进行资质审批而成立的各类房地产开发经营企业和单位,必须补办资质审批手续,逾期不办理的,由工商行政管理部门取消其房
地产开发经营资格。
各类银行(人民银行、专业银行、商业银行)和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司,已经开办的,要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩,对具备开发经营资格的,可予以保留,对不具备开发经营资格的应予撤销,并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作;由各
类银行以合资方式参与房地产开发经营的,应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的,首先要和银行彻底脱钩,并不得参与资金拆借,不得搞计划外贷款和投资;非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司,应实行独立核算。

四、采取有力措施规范房地产市场行为,坚决制止炒卖房地产牟取暴利
一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外,对其它新增建设用地,首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应,不再搞行政划拨,
原则上都要实行有偿出让,并尽可能采用招标或拍卖的方式公开、公平竞争,减少协议出让,制止利用各种“关系”取得土地。二是对出让土地的地块,由政府组织评估机构确定基准价格,避免低价出让,协议出让的价格也要以基准地价为依据,并公开协议价格,提高透明度,以利社会监
督。三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易,纠正和制止不按规定办理手续、不交出让金或收益金的交易行为。四是受让的土地必须按出让合同的规定抓紧开发利用,购地后一年内投入的开发资金不足购地费的25%的,应由政府收回土地;未完成开发投资总额(不包括购
地款)20%以上的,不得转让。五是各地应根据实际情况规定未达到一定投资比例或施工进度的商品房不得预售。六是加强房地产交易管理,每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移(包括房地产开发期间的转让、预售等)都必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易
手续,缴纳有关税费。对不做投资和开发,靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利,扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止,严肃查处。

五、合理调节收益分配,防止国家收益流失
各地要加强对房地产收益的管理,把国家明文规定的各种税费收上来。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制,纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托除财政部门以外的任何单位和部门,另设金库,管理土地收入;财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算
外管理。对土地转让中漏失的各项收益要进行清算及时补交入库。在增值税等新的税种未出台前,要严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。

六、推进城镇住宅建设,加快解决困难户住房的步伐
各地要在加大城镇居民住房制度改革力度的同时,按照房屋商品化的原则,多方筹集建设资金,严格管理住房基金,保证用于住房建设,同时要实行集资建房、合作建房等多种形式加快经济适用房的建设,保持住宅建设稳定增长。今后所有开发公司都要承担相当于所开发的商品房面积
20%以上的微利居民住宅建设任务,各地可区别开发项目的地段和类别,做出具体规定。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策,对微利房、解困房(包括集资建房、合作建房)的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给以支持,以降低成本,加速住宅建设,加快“解
困、解危”步伐。

七、加强对外商投资房地产的管理
继续做好积极引进外资的工作,同时要加强对外商投资房地产的引导。外商开发经营房地产应结合建设项目进行,以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开发项目为主。对外商投资的房地产开发经营企业,应根据项目规模核定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中
方不得为外商出资本提供贷款和境内外贷款担保,以保证外资的真正投入。要严格制止脱离项目以大面积低价批地作为条件来吸引外资的做法,各地不准超越权限制定优惠政策。



1993年8月10日
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股东签名不真实的登记材料之效力简说

卫 勇


股东签名不真实的股东会决议效力应如何认定,也一直是个争论很大话题。
  股东会决议制度是按照资本多数决的原则,将多数股东的意思吸收为公司团体的意思,以实现公司维持目的的制度。股东会决议有约束公司及其机关的效力,对于公司、股东及其他利害关系主体都会产生重要的影响,而在实践中,经常出现有瑕疵的股东会决议,如何认定其效力并进行适当的法律救济以保护利害相关人的利益就成为了一个重要的问题。
  新《公司法》将有瑕疵的股东会决议分为两类,并规定了不同的法律救济方式。新《公司法》第22条第1款规定了公司股东会决议的内容违反法律、行政法规的无效。第2款又规定了股东会会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或公司章程,或者决议内容违反公司章程的,股东可以自决议作出之日起六十日内,请求人民法院撤销。在这里,新《公司法》将有瑕疵的股东会决议分为了无效决议和可撤销决议。本条当中,并未具体规定股东签名不真实的股东会决议的效力。
偶认为对公司章程、股东会决议这二个最重要的公司文件的股东表决、签名事项,如无特殊原因,一般要求本人亲自签署;对其他登记文件,法律、法规没有规定,一般可以委托代为表决和签署。登记人员可建议申请人在公司章程中进行规定。另外,即使是非股东本人签署,登记机关在没有股东申请撤销或者认定无效的情形下,或者即使是申请撤销或者认定无效,工商机关登记机构既不宜认定可以撤销或者无效,办案机构也不宜认定为提供虚假材料而予以论处,而应中止登记或者办案,建议申请人提起民事诉讼,进行判决后依法登记或者处罚。
关于追认的问题,偶认为,虽然公司法和合同法关系虽然十分密切,但是公司法作为商法,随着社会经济的发展,商法虽然离不开民法,但是商法的独立性日渐凸显,商法中的代理权规则已经不能完全适应民法的那些古老规则了,这在商法的立法中已经成为共识。具体到公司法,股东不仅依法享有其财产权,更重要的是其还依法享有不可替代的身份权。  
偶认为,在司法实践中,如何判断股东签名不真实的股东会决议的效力关键在于:判断该签名事项的性质。即属于违反会议召集程序或者表决方式的瑕疵,则应判定为属可以撤销的股东会决议,即说白了,就是对其有利的,可以不而且也不会申请撤销,对其不利的,其自然就会行使撤销权,但是有时也存在虽然不利,但综合考量后,不行使权利的情形。总之,当事人可以行使选择权;决议内容存在违反法律法规或公司章程的瑕疵,则应判定为无效的股东会决议。
  股东会会议的内容是股东转让股份,完成股权变更,同时制定新的公司章程,处分的是股东的实体权利。股东转让股权应当是股东处分私权利的自愿行为,并且应当由股东或其授权的代理人直接作出意思表示。股东会决议冒用签名,而事后对此否认的情况下,实际是违背该股东真实意思的侵权行为,其结果损害的是股东的合法权益。因此,股东签名不真实属于实体法上的瑕疵,即个别或者部分股东为达到某种目的而损害了股东会这个公司团体的意思,因而股东签名不真实的股东会决议应判决为无效决议而非可撤销的议。
但是,股东可以书面委托代理人表决并授权签署。有限责任公司人合性强,最好在公司章程中做出明确规定;股份公司资合性强, 且股东数量多,可书面委托签署。这是公司法的一个未定事项,有待立法明确,象外资法一样做出规定。


拆迁纠纷案件中举证责任倒置原则适用浅析
吴晓梅

   所谓拆迁纠纷,是指城市房屋拆迁过程中的民事纠纷,主要包括拆迁补偿安置纠纷和拆迁补偿安置协议纠纷。前者是指拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等经协商达不成一致而产生的民事争议。后者是指在拆迁补偿安置协议签定后,因当事人一方未履行或未完全履行协议而产生的纠纷。随着我国城市市政建设、旧城区改造以及房地产市场的不断发展,这类纠纷日益增多。在拆迁纠纷引起的案件中,由于主体的形式平等性和主体对该法律关系内容的协商一致性,决定了该类纠纷具有民事法律关系的性质。因此在审判实践中,对该类纠纷多适用民事案件的举证原则,即“谁主张、谁举证”。但事实证明,在拆迁纠纷案件中适用平等的举证原则,不利充分保护被拆迁人的合法权益,因为拆迁纠纷案件作为民事案件,有其本身的特殊性。本文试从举证责任的实质及当前拆迁纠纷案件举证责任分配的现状入手,对我国在拆迁纠纷案件中适用举证责任倒置问题作一初步探索。
一、举证责任的实质及拆迁纠纷案件中举证责任分配的现状
  举证责任是特定的诉讼当事人依法律规定对一定的待证事实提出证据、加以证明的责任。法律设置举证责任的目的,是为了解决在案件事实处于真伪不明状态时,法院应当如何作出裁判的问题,即解决这种真伪不明状态引起的不利诉讼结果的归属问题。举证责任的实质是法律预先设定的一种法律后果,即当一定事实是否存在难于查明而法院又需作出裁判的情况下,依法推定由承担举证责任一方承担败诉后果的法律制度。举证责任的设定本身就体现着一种法律价值的选择,表现为在特定情况下对特定的当事人一方给予更充分的保护。
  城市房屋拆迁,事关国家及千万城镇居民的切身利益,制约着城市经济的发展,甚为各界关注。但迄今为止,国务院1991年发布的《城市房屋拆迁管理条例》是我国唯一的规范城市房屋拆迁补偿安置问题的全国性法规。该法规适应计划经济为主的经济体制,带有较重的计划体制色彩。在上海,从1991年开始,市政府相继颁布了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》等一系列行政规章,对规范上海的城市房屋拆迁起到了重要作用。但总体上看,目前在审判实践中适用的房屋拆迁行政法规、规章效力层次较低,政策性强、内容上偏重实体权利的规定。有关程序方面的规定甚少,对举证责任分配问题更是未曾涉及。
  实践中,通行的做法是将拆迁纠纷视为平等民事主体之间因利益冲突而引发的民事纠纷,在司法程序上适用民事诉讼法,在举证责任上采用“谁主张、谁举证”的原则。但拆迁纠纷案件是现代化城市建设过程中出现的我国特有的民事案件,它有其自身的特殊性。首先,引起拆迁补偿安置法律关系的是房屋拆迁主管部门批准拆迁和发布拆迁公告,这一行为本身代表着国家意志,被拆迁人对此并无选择的自由。其次,拆迁人与被拆迁人作为拆迁纠纷法律的主体,也是依行政法规、规章确定的,当事人之间并无选择的自由。再次、拆迁人和被拆迁人之间表面上是平等的民事法律关系主体,但这种平等只是形式上的,并非实质上的平等。因此,在拆迁纠纷案件中适用平等举证原则并不公平,不能充分保护被拆迁人的合法权益。
二、拆迁纠纷案件中举证责任倒置的必要性和可能性
  在拆迁纠纷案件中适用举证责任倒置有以下根据。其一这是由拆迁纠纷案件自身的特征决定的。首先是主体事实上的不平等性。拆迁纠纷中,拆迁人多是具有相当经济实力、拥有专业知识和相关经验的组织,被拆迁人则往往是缺乏专业知识、缺乏组织的能力微弱的个体。且在实践中,从协议的订立到履行,基本上由拆迁人进行操作,合同条款也是由拆迁人格式合同形式提出,被拆迁人地位被动并无太大的选择余地,往往出现拆迁人为求效率违规操作现象。如有的拆迁人在拆迁过程中对被拆迁人采取一哄二骗三吓唬等手段迫使被拆迁人拆迁;有的拆迁人在协商过程中对被拆迁人许下种种口头承诺,在之后引起的纠纷中又一口否认;有的拆迁人在被拆迁人交付私房征求意见书时不出具收据,在纠纷涉讼时则以未收到为由使被拆迁人丧失保产权利;有的拆迁人以章在单位事后加盖为由签协议时不与被拆迁人同时盖章并将协议全部拿走而不将协议书原件甚至复印件交付被拆迁人,便利其事后添加内容;有的拆迁人甚至以一条龙服务为由要求被拆迁人将私章交付拆迁人处使纠纷涉讼时协议真假难辩。似此种种,不胜枚举。因此二者在订立及履行协议的过程中事实上是不平等的。其次是加害对象的广泛性。传统民事案件,相对方都是特定的、个别的,比较单纯直接。而在拆迁纠纷案件中,被拆迁人往往是一个人数众多、有着共同利益但又缺乏组织性的群体。因此作为加害对象一方,他们是不特定的、广泛而又复杂的。特别是1992年以后,随着我国市场经济体制的确立,房地产业迅速崛起,旧城改造速度大大加快,这一群体还有日益扩张的趋势。此外,拆迁纠纷还因其涉及的对象是关系市民身家性命的房产而在严重性上不同于其他民事纠纷。最后是大量侵害行为的隐蔽性和合法性。由于拆迁法规、规章效力层次不一,数量庞杂,变动性较大,一般市民很难对其有一个全面的理解和把握。在订立协议时,被拆迁人往往只能依据拆迁人出具的法规或提供的意见。实践中还存在拆迁人的种种违规操作。这些一经合同签字盖章成立生效即具有隐蔽性和合法性。在之后引起的拆迁纠纷案件中被拆迁人因专业知识的缺乏和力量的单薄往往难以对此举证。其二,举证责任倒置能更好地体现拆迁法规的立法精神。我国的拆迁安置制度是住房福利化的产物,因此拆迁安置在很大程度上带有福利性的色彩。可以说拆迁安置是社会主义优越性的一种体现,它对改善人民居住条件起到了积极作用。如《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》第五条规定:“被拆除房屋的建筑面积人均不足10平方米,按照人均10平方米计算。”第七条规定:“被拆迁人户中有领取独生子女证的独生子女的,可以在按照本办法第五条和第六条规定的计算标准进行安置以外,再增加建筑面积10平方米,但独生子女已经结婚的除外。”拆迁安置的福利性特征决定了拆迁法规必然注重对被拆迁人合法权益的保护。在拆迁纠纷案件中适用举证责任倒置有利于更充分保护被拆迁人的权益,能促使拆迁人更好地依法订立和履行合同。这与拆迁法规的立法精神是不谋而合的。
  在拆迁纠纷的民事案件中适用举证责任倒置有其实施的客观基础,因为民事案件中适用举证责任倒置在我国已有先例可循。民事诉讼举证责任倒置的民法理论基础在于无过错责任。它始于1904年颁布的《德国民法典》。起因在于,随着社会的进步,经济和科技的发展,人们发现在诸如产品质量、环境污染等领域的民事纠纷中,由于当事人双方地位的差异、拥有专业知识和技术力量的悬殊,要求当事人负担平等举证责任对处于劣势的社会公众一方是极不公平的。因此在这些领域适用举证责任倒置以强化对弱者的保护。我国在吸收先进经验的基础上,也通过立法明确确立了无过错责任。如最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第74条即规定了适用举证责任倒置的6种侵权诉讼:因产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼,高度危险致人损害的侵权诉讼,因环境污染引起的损害赔偿诉讼,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,饲养动物致人损害的侵权诉讼及有关法律规定由被告承担举证责任的。此外,在我国产品质量法中也确立了举证责任倒置的原则。在特殊领域的民事纠纷中适用举证责任倒置经立法确立后,审判实践中已适用数年,无论是当事人还是审判人员对其都有了足够的认识和积累,这为在拆迁纠纷案件中适用举证责任倒置提供了客观可能性。
  三、拆迁纠纷案件中举证责任倒置原则的具体适用
  在拆迁纠纷案件中适用举证责任倒置并不意味着将举证责任全部推向被告一方,要求被告承担终极的举证责任。笔者认为举证责任倒置的内容是指拆迁人就被拆迁人所起诉或在诉讼过程中提出的拆迁人的违法操作或造成损害己方是否具有过错而依法承担的最初一轮的举证责任。主要表现是:其一,被拆迁人须为自己的诉讼请求提供使其能够成立的必要证据。如:被拆迁人须证明权利受损害事实的存在,证明权利受损程度如何以及拆迁人在拆迁过程中存在违法操作可能给自己造成的损害。被拆迁人无须证明拆迁人的违法操作必然给自己造成损害或导致协议无效。此时举证责任转移给拆迁人,拆迁人须举证自己并无过错或损害系由原告或第三人的行为所致,否则将承担败诉的后果。其二,将拆迁人举证证明了自己无过错、操作不违法或损害系由原告或第三人的行为所致,则举证责任将又转移给原告,此时原告不能主张举证责任倒置而免除自己的举证义务。因为法律规定倒置的是拆迁人就其是否有过错而承担的起始轮的举证责任。
  举证责任倒置原则涉及的是双方当事人之间举证责任的分配问题。适用举证责任倒置并不意味着法官不能在当事人所举的证据以外主动收集证据。当事人举证与法院查证之间并不矛盾。它们都是查清事实正确裁判的基础。尤其在当前情况下,当事人囿于知识、财力、信息等方面原因,举证能力有限,对有些证据如涉及国家秘密、人事档案、行政执法部门卷宗材料等无权收集,因此法院查证还是十分必要的。最高人民法院制定发布的《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三条第一款即明确了法院查证的范围。包括:1?当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和证据线索的;2?应当由人民法院勘验或者委托鉴定的;3?当事人双方提出的影响查明案件主要事实的证据材料相互矛盾,经过庭审质证无法认定其效力的;4?人民法院认为需要自行调查收集的其他证据。其第二款则明确了后果承担,即仍由负有举证责任的当事人承担举证不能的后果。这一规定将民事诉讼中法院查证与当事人举证相衔接,使诉讼主体各方的举证责任以及后果负担更为明确。
  综上所述,在拆迁纠纷案件中适用举证责任倒置,符合法律保护弱者的精神,能更好地体现社会正义。在现阶段既有必要性又有相应的客观基础。另外在举证责任倒置原则的适用中,应注意既要充分保护被拆迁人的权益,又要避免侵害拆迁人的合法权益;既要充分调动当事人举证的积极性,又要发挥法官调查取证的主观能动性。
  
  (作者单位:上海市南市区人民法院)