扎实做好农村思想文化工作
努力建设社会主义新农村
中共扬州市邗江区委党校 李 彦
内容提要：当前，由于认识上的不到位、社会转型、基层政权软化、市场经济的冲击及负面效应，改革滞后不适应新形势等因素，农村思想文化工作存在着不少问题，弄清这些问题并提出相应的对策思考，对于建设农村全面小康，对于建设社会主义新农村都具有积极意义。
关键词： 农村/思想文化/新农村
建设社会主义新农村，既要发展农村生产力，又要调整完善农村生产关系；既要促进社会全面进步，又要实现人的全面发展；既要推进农村物质文明建设，又要加强农村政治文明、精神文明与和谐社会建设。农村思想文化建设是社会主义新农村建设的重要内容，也是社会主义新农村建设的重要保证，具有不可替代的特殊地位和作用。
一、农村思想文化建设方面存在的问题较为突出
人类文明越发展，思想文化的地位和作用就越突出。在当今社会，思想文化越来越成为经济社会发展的战略资源，成为一个国家综合国力的重要组成部分。特别是作为人类社会发展的灵魂和代表人类文化前进方向的先进思想文化，必将对现实社会的发展产生巨大的导向作用。但是，面对现实，我们不能不看到，虽然农村思想文化、精神文明建设取得了不小的成就，呈现出积极、健康、向上的发展趋势， 但也面临着不少亟待解决的问题，突出地存在着：
一是封建迷信大有抬头蔓延的倾向。以丧事活动为主的封建迷信活动表现得尤为突出。看风水、选坟地、修庙宇、做道场等一些旧的封建习俗在有些地方死灰复燃。群众遇灾患病，请巫婆神汉治病消灾屡见不鲜。有的农村基层党员干部不仅不对封建迷信活动进行制止，反而参与其中。
二是拜金主义、个人主义、享乐主义等资本主义腐朽思想乘虚而入，黄、赌、毒等社会丑恶现象不同程度存在。扬州市邗江区有88.8%的村支部书记反映群众甚至党员有赌博现象，18.3%的村支部书记反映农民党员闲时经常做的事情就是打麻将。有的无政府主义思想严重，对村里修桥、铺路、修水利等公益性事业，不愿尽义务。还有的村民个人主义恶性膨胀，损人利己、损公肥私，制假贩假，坑蒙拐骗；另有某些人因为这样那样的问题，频繁上访，无理取闹，成为上访“专业户”，结果使矛盾越积越深，问题越闹越大。
三是非法宗教活动有抬头倾向。近几年来，农村个别地方思想政治教育抓得不紧，对“法轮功”、“实际神”等歪理邪说不能进行有成效的抵制和斗争，甚至软弱退让，致使极个别地方正不压邪，甚至以邪为正，以浊为清，导致各种伪科学、反科学、反马克思主义的思想或异端邪说在农村逐渐蔓延，而且发展势头迅猛，信奉者的年龄不断下降，而文化层次却不断提高。
在这种形势下，如何以科学、文明、健康的思想占领农村基层思想文化阵地，任务还十分艰巨，这个任务完成不好将会影响我国农村改革、发展与稳定的大局，也将会影响社会主义新农村建设大局。
二、农村思想文化建设存在问题的原因分析
1、认识上的不到位是农村思想文化工作弱化的思想原因。一些农村基层党员干部对思想文化教育认识不到位，谈起来重要，干起来次要，忙起来不要。根据专家调查：有63%的农村基层干部认为，只要把经济工作搞上去，其他工作包括人们的思想观念和道德风尚自然而然就上去了。有46%的农村基层党员干部认为，经济工作是实指标，完成不了“交不了帐，发不了奖”，思想教育是虚指标，“软任务”，马虎一点不要紧。 专家还对100名基层政工干部调查，每年从事思想教育工作的时间不足20%，有的仅占10%。
2、社会转型是农村思想文化工作弱化的社会原因。社会转型是一种比较特殊的社会阶段，在这一时期，旧的社会规范失去了作用，而新的社会规范还没有建立起来，社会在某种程度上处于失控状态，社会往往会出现非理性现象。我国农村目前正处在由原来的计划经济向社会主义市场经济转轨的转型期或者说处于社会主义市场经济的初级阶段，很多现象缺乏有效的规范与约束，一些农村的社会秩序混乱，社会问题突现，这不但难以为农村思想文化工作的开展提供良好的社会环境，而且也很难保证思想文化工作正常开展。
3、基层政权软化是农村思想文化工作弱化的政治原因。改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的确立和政治体制改革的深化，基层政府的管理职能也发生了深刻的变化，政治权力的收缩不可避免的出现了权力真空，甚至出现软政权和软政府，政权的软化使一些地方的工作近乎瘫痪，它也直接影响到农村的思想文化工作，在一些地方，思想文化工作得不到政府的有力支持，处于无人问津的境地。
4、市场经济的冲击及其负面效应是农村思想文化工作弱化的经济原因。社会主义市场经济在农村确立后，它对于促进我国农村经济社会的发展十分重要，由原来的计划经济到社会主义市场经济是我国农村的一次巨大的社会变革，市场经济对农村的冲击和影响是多方面的。农村改革使农民获得了生产经营的自主权，农村的生产方式和分配方式发生了根本变化，农村多样化的发展趋势日益显著，即利益主体多样化、生活方式多样化、就业方式多样化、社会组织形式多样化。农民生产经营和生活空间不断得到拓展，这就在客观上削弱了农村原有的集体组织的功能，导致不易集中开展活动，使面对面地开展思想政治文化工作这一最有效果的载体的作用受到削弱，难于较好地发挥宣传教育的“规模效应”。特别是在市场经济的趋利性、拜金性以及滋生的极端个人主义和由于国际经济交流而带来的资产阶级腐朽文化与价值观念等，无时不在抵消着我们思想文化教育的正面作用，社会主义市场经济体制的确给农村思想文化工作提出了许多新的课题。
5、改革滞后不适应新形势是思想文化工作弱化的自身原因。近年来，在许多地方，由于种种原因，农村的思想文化工作明显不能适应社会需要。有的地方，思想文化工作得不到应有的重视，有的地方的思想文化工作内容空洞，与现实生活相距甚远，有的地方的思想政治工作途径单一，方法陈旧，老百姓不感兴趣，这些都在一定程度上影响了农村思想文化作用的发挥，也影响农村思想文化工作的正常进行。
三、围绕社会主义新农村建设目标，扎实推进农村思想文化建设
加强和改进农村思想文化建设，要高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，以科学发展观为统领，紧紧围绕建设社会主义新农村的目标，着力提高农民素质、培养新型农民，着力增强农村公共文化服务能力、满足农民群众精神文化需求，着力提升农村文明程度、促进农村社会和谐，贴近实际、贴近生活、贴近群众，创新内容、创新形式、创新手段，为建设社会主义新农村打牢共同思想基础，营造和谐舆论环境，提供强大精神动力，培育文明道德风尚，创造良好文化条件。
一是大力宣传党在农村的方针政策，进一步调动广大农民群众建设社会主义新农村的积极性。党在农村的方针政策，凝聚了人民意志，反映了时代要求，是贯彻落实科学发展观点的具体体现。加强农村精神文明建设，首先要把用科学发展观武装和教育农村干部群众，作为极为重要的政治任务抓紧抓好。要把学习贯彻科学发展观同学习贯彻邓小平理论和“三个代表”重要思想结合起来，广泛深入宣传科学发展观的深刻内涵和精神实质，宣传“十一五”规划的奋斗目标和重要部署，宣传中央关于“三农”工作的重大决策和重要举措，宣传建设社会主义新农村的总体要求和进展情况，宣传全社会关心支持新农村建设的巨大热情和实际行动。把科学发展观对“三农”工作的基本要求讲到位，把中央的方针政策讲清楚，把党委和政府对农民群众的利益安排讲明白，引导农民群众树立和落实科学发展观，同心同德、步调一致地投身社会主义新农村建设。
二是从实际出发，进一步提高农民群众综合素质。抓好农村党员和群众的中国特色社会主义理论学习，抓好时事政治、党在农村有关方针政策的学习，特别是农村党员，要利用乡镇党校轮训、冬训等形式，切实搞好政治理论和时事政策等的学习，紧密结合农村改革和建设的实践，宣传党的基本理论、基本路线、基本纲领和“三个代表”重要思想。进行爱国主义、集体主义、社会主义教育，引导农民群众坚定走中国特色社会主义道路的理想信念。大力宏扬民族精神和时代精神，引导农民群众发扬中华民族艰苦奋斗、自强不息的优良传统，发扬与时俱进、改革创新的时代精神，增强发展意识、效率意识、竞争意识。深入开展民主法制教育，帮助农民群众增强法制观念，提高法律素质。
三是要加强对群众遵纪守法和权利义务意识的教育。农村基层党组织要利用各种适合农民分散劳动、流动性大等特点的形式，对广大农民进行遵纪守法的教育和权利义务意识教育，使广大农民懂得社会主义市场经济的有关法律法规，懂得自己在社会生活中必须遵守的行为规范和受法律保护的正当权益，使各项普法教育落到实处。
四是要抓好农民的科学文化知识教育。江泽民同志强调，从上到下的一切文化阵地，一切群众教育文化娱乐场所，一切精神文化产品，都应该成为宣传科学理论，传播先进文化，塑造美好心灵的阵地。要锲而不舍、一以贯之地加强科学精神、科学思想、科学知识，科学方法的宣传教育。量力而行地建立农村文化阵地，活跃农村文化生活。在普遍提高农民文化知识的基础上，按照缺什么补什么，需要什么学什么的原则，利用有关培训基地，传授科技兴农、科技致富方面专业知识。并“积极开展多形式，广渠道的科技实践活动，把科技成果更好地运用到农业生产中去，努力培育出更多的“科技示范户”，并充分发挥他们的模范带头作用” 。形成村村谋发展、家家忙致富、人人思创业的良好氛围。
五是用社会主义思想和健康、文明、进步的风尚占领农村阵地。当前要认真学习领会贯彻胡锦涛总书记关于“八荣八耻”的社会主义荣辱观，以诚实守信为重点，积极倡导社会公德、职业道德、家庭美德，把广大农民的思想道德引导到我们所提倡的社会主义道德风尚上来，促进农村形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的良好风尚。要帮助农民自觉抵抗封建主义残余、宗族观念等落后思想意识的影响。残存于农村社会中的封建主义残余、封建迷信、宗族观念、非法宗教活动、黄、赌、毒等落后丑恶的东西，与社会主义精神文明建设的目标格格不入，严重影响农村优良社会风气的形成，严重阻碍农村经济的发展，农村基层党组织要旗帜鲜明地用正确的思想引导农民，用健康的东西吸引农民，教育农民自觉抵制这些落后思想意识的影响。加强对宗教活动的管理，帮助和引导农村广大干部群众树立建设中国特色社会主义的共同理想和正确的世界观、人生观、价值观，提高辨别是非、分清美丑的能力，提高免疫力。
参考文献：
吉炳轩：《加强农村精神文明建设，倡导健康文明新风尚》，《求是》2006年第8期
《农业和农村工作干部读本》编写组编.--北京：中共中央党校出版社，2001.6
王世谊：《当代中国基层党建问题新论》，中央文献出版社，2004.4 P179
陈 蓉：《关于提高农村基层党组织执政能力的几点思考》，《江苏省社会主义学院学报》2005年第3期
南充市房地产开发经营管理实施细则
四川省南充市人民政府
第14号南充市房地产开发经营管理实施细则
现公布《南充市房地产开发经营管理实施细则》，自2005年9月1日起施行。
市长：杜光辉
二○○五年六月十四日
南充市房地产开发经营管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，维护房地产市场秩序，促进和保障房地产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 房地产开发企业在我市从事城市房地产开发经营活动和我市有关行政管理部门对房地产经营活动实施监督管理，适用本细则。
第三条 本细则所称城市房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售（包括预售、现售）、出租商品房的行为。
本细则所称房地产开发企业，是指依法设立，具有企业法人资格的专营或主营房地产开发经营业务的经济实体。
本细则所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。建设以小区建设为主，严格限制零星项目建设。
零星项目建设的控制标准，由开发项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门制定。
第五条 南充市建设行政主管部门负责全市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本细则。县级以上人民政府计划、土地、规划、工商、物价、房产等行政主管部门，依照有关法律、行政法规的规定，参与与房地产开发经营有关的管理工作。
第六条 房地产开发资质的申办、换证、变更等事项，除必须遵守本实施细则外，还必须遵守《行政许可法》等有关法律法规的规定。
第二章 房地产开发企业
第七条 房地产开发企业的开发资质证书是房地产开发企业进入房地产开发市场的唯一合法凭证，未取得开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。严禁无证开发、越级开发、挂靠开发等违规行为，严禁一次性开发。设立房地产开发企业必须具备以下条件：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的经营场所；
3、有符合国家规定的注册资本；
4、有足够的专业技术人员；
5、法律、行政法规规定的其它条件。
设立房地产开发企业，可向市、县（市、区）建设行政主管部门提出申请，经市建设局初审合格后再报省建设厅审批。申请设立房地产开发企业应提交以下资料：
1、设立房地产开发企业申请；
2、房地产开发企业资质申报表及申报软件；
3、工商营业执照；
4、落实的开发项目或国有土地使用权证书（该土地性质必须是房地产开发用地）；
5、企业注册资本验资报告（原件）；
6、经营场所证明；
7、企业章程；
8、企业法人证明（董事会决议及身份证复印件，审查原件）；
9、企业人员花名册、劳动合同（经劳动行政主管部门签章）；
10、企业工程管理制度、经营管理制度、财务管理制度；
11、有技术职称人员资格证明书复印件、身份证复印件（审查原件）；
12、可行性研究分析报告；
13、当地建设行政主管部门同意设立开发企业的报告等资料。
取得企业法人营业执照和资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
新设立的房地产开发企业，给予暂定资质，条件不得低于四级资质标准。
企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数；“与房屋建筑面积相当的房地产开发投资额”的折算标准和折算办法，由省建设行政主管部门确定。
第九条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，建设部审批发证；其它等级资质由南充市建设局初审，省建设行政主管部门审批发证。
第十条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承担房地产开发项目。
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在２５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在１５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（四）四级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、基础设施项目的开发建设，只可在企业注册地承担房地产开发经营业务。
（五）暂定资质房地产开发企业，按暂定相应资质等级可承担的业务范围承担房地产开发经营业务。
（六）新成立房地产开发企业取得暂定资质后可承担业务范围：设市（地级）城市新设立的注册资金不低于800万元的企业，按三级资质的业务范围承担业务；县级新设立的注册资金不低于500万元的企业，按四级资质企业的业务范围承担业务。暂定资质的开发企业可承担的业务范围，在其《暂定资质证书》副本中加以标注。
（七）省外二级和二级以下资质（含暂定资质等级）的房地产开发企业到我市从事房地产开发经营，按项目属地管理的原则和设立新企业的要求，向项目所在地的建设行政主管部门申请房地产开发资质。
第十一条 非我市辖区内注册的一级企业及省内其它地（市）州的二级、三级房地产开发企业到我市从事房地产开发经营业务，必须到房地产开发行政主管部门南充市建设局申请资质核验和登记备案。一个项目一个申请，经备案后，方能在我市行政辖区内从事房地产开发经营业务，并接受项目所在地建设行政主管部门的监督管理。申请备案应提交如下资料：
1、法定代表人身份证；资质证书正、副本；企业法人营业执照正、副本；法人代码证；企业管理人员和技术人员职称证书（均审查原件后，留复印件）。
2、开发项目中标通知书或土地拍卖中标通知书（土地权属证书）、企业职工花名册、外出开发核准申请、项目可行性分析报告、项目保证金所存银行资金证明（保证金不低于项目总投资的20%）、验资报告。
国外和港、澳、台地区经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十二条 房地产开发企业实行年度考核制，考核内容严格按照建设部77号令《房地产开发资质管理规定》等国家有关文件执行，考核办法由南充市建设局每年根据实际情况另行制定。
考核结果分为合格与不合格。考核合格的保留原资质等级；达到上一级资质条件，企业申请升级的予以升级；考核不合格的由原资质审批部门予以暂定或降级或者注销资质证书；对于企业条件不符合原定资质标准或者有不良经营行为需要整改的企业给予暂定资质，不准承接新业务,待整改合格后重新核定资质等级，整改不合格的予以降级或注销资质证书。
第十三条 资质证书由国务院建设行政部门统一制作，任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
新设立企业的暂定资质证书有效期1年。建设行政主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年；自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15天内，到原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业变更名称、法人代表、注册资本、经济性质和主要管理、技术负责人等，应在工商行政管理部门办理变更登记后30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十五条 房地产开发企业应按照省建设行政主管部门和统计主管部门的要求，定期向建设行政主管部门和统计主管部门报送资料和统计报表。
第三章 房地产开发建设
第十六条 市、县人民政府建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和市场需求，会同同级计划、规划、土地、消防、房管等有关行政主管部门，编制辖区内的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
市、县人民政府建设行政主管部门应当建立房地产开发项目库，为房地产开发企业选择房地产开发项目服务。
第十七条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十八条 房地产开发企业申请开发项目应持开发资质证书、意向性开发项目可行性研究报告、项目资本金的银行证明（不得低于项目总投资的35%）、拆迁安置方案、物业管理方案等材料向建设行政主管部门提交项目论证报告。
第十九条 建设行政主管部门会同规划等部门对开发企业提交的意向性开发项目进行论证，根据论证结果，填发《房地产开发项目建设条件意见书》。并就以下几方面提出书面意见，以作为土地出让或划拨的依据之一。这些意见均将载入房地产开发项目建设条件意见书中，房地产开发企业应按照《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容进行开发建设：
1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
2、城市规划设计条件；
3、基础设施和公共设施的建设要求；
4、基础设施建成后产权界定；
5、项目拆迁补偿、安置要求；
6、建设质量等级要求；
7、有关税费的解缴要求；
8、其他需要提出的建设条件。
没有取得《房地产开发项目建设条件意见书》的房地产开发企业，国土部门不得为其办理土地出让手续，计划部门不得为其办理项目立项手续。
第二十条 房地产开发企业在获得房地产开发项目之日起5日内，必须到市、县人民政府建设行政主管部门领取《房地产开发建设项目手册》。房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发建设项目手册》中，报项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门备案。项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门应当对《房地产开发建设项目手册》记录的内容进行检查备案,作为项目管理和资质管理的依据。
第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度。市、县人民政府建设行政主管部门应当加强对项目资本金投入、使用的监督。资本金占项目总投资（不包括取得土地使用权价款）的比例，除经济适用房外，所有的开发项目均不得低于35%（项目资本金制度另行制定）。
第二十二条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下，后地上的原则实施。
第二十三条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同预定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作等原因造成动工延迟的除外。
第二十四条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规和建筑工程质量安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范的规定以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防施工、监理等有关部门或者单位进行竣工验收，并将质量情况向县级以上建设行政主管部门备案。
第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，由房地产开发企业提出申请，建设行政主管部门依照下列内容进行综合验收备案：
1、城市规划设计条件的落实情况；
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3、单项工程质量验收情况；
4、拆迁安置方案的落实情况；
5、物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实施分期开发的，可以分期验收。
县（市）内的房地产开发项目由县（市）建设行政主管部门验收备案；三区建设行政主管部门负责其行政辖区内区属企业开发项目的验收备案；市建设局负责市属开发企业及外来企业开发项目的验收备案。
第二十七条 房地产开发项目经竣工验收合格并向县级以上建设行政主管部门备案后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目经综合验收合格，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，未经质量备案的不得交付使用。市、县人民政府房地产管理部门不得办理房屋权属登记。
第四章 房地产经营
第二十八条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或者建成房屋的房屋所有权证；
（三）转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费；
（四）转让人已经完成房屋开发投资总额（不含土地使用权出让金）的25%以上，或者成片开发土地已经形成工业用地或者其他建设用地条件；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金；
（七）法律法规规定的其它条件。
第二十九条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地的市（州）、县人民政府房地产开发主管部门备案。受让人领取《房地产开发建设项目手册》。
第三十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人、受让人应当联合书面通知被拆迁人。
转让房地产开发项目时，转让人已经预售商品房的，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产管理部门办理商品房预售变更登记。并自签定项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。预售人应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同，或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。
转让的房地产开发项目已经设定抵押权的，应当书面通知抵押权人和受让人；抵押权人不同意转让的，不得转让该房地产开发项目。当事人另有书面约定的，从其约定。
第三十一条 房地产开发企业进行联合建设房地产开发项目的，应当将联合建设的事项记录在《房地产开发建设项目手册》中，并于具有法律效力的联建文件生效之日起10天内，送联建项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。
第三十三条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）建设行政主管部门出具的工程进度证明和质量监督机构出具的质量
检验证明；
（二）《城市商品房预售管理办法》规定的其他资料。
第三十四条 房地产开发企业在办理预售许可证时按下列程序办理：
1、预售商品房应向建设行政主管部门申请工程进度认定和质检部门的分部工程质量检验证明；
2、建设行政主管部门应自接到房地产开发企业申请之日起10日内，组织工程质量监督机构到工程施工现场进行查勘，核实已完成的开发工作量，出具工程进度证明；
3、房地产开发企业凭工程进度证明和质量检验证明到房地产管理部门申办预售许可证。房地产管理部门查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性，对证件齐全符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》。
住宅小区的商品房预售，《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放，并明确预售房屋具体幢号，企业不得擅自扩大预售许可范围；单体项目的商品房预售，《商品房预售许可证》一次发放。
第三十五条 房地产开发企业预售已经抵押的商品房，必须征得抵押权人书面同意并书面告知购买人；抵押权人不同意的，房地产开发企业不得预售。严禁房地产开发企业将已经预售的商品房进行抵押。
第三十六条 以划拨方式取得土地使用权，在未办理有关土地出让手续和交付全部土地使用权出让金以前，不得进行房地产开发，已经开发的不得进行销（预）售。
第三十七条 经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定供应对象和价格，具有保障性质的政策性商品住房。
房地产开发企业从事经济适用住房建设、交易，各级政府建设行政主管部门对其实施管理，按建设部《经济适用住房管理办法》执行。
第三十八条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，视同房地产开发企业在商品房销售合同中预定的合同要约条款。
房地产开发企业、房地产中介服务机构不履行预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，应当承担违约责任。
第三十九条 房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
预售商品房的房地产开发企业，必须与银行签订监督使用预售资金的协议，并按规定接受建设行政主管部门和银行的监督管理，确保预售资金用于该商品房的建设（商品房预售款监督管理办法另行制定）。
第四十条 商品房销售应当按套（单元）或套内建筑面积计价，当事人双方应当签订书面买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。
房地产开发企业销售商品房的面积，必须符合国家关于房产测量、建筑面积计算和分摊的规定。
商品房销售应当采用国家推行的商品房卖买合同示范文本。
第四十一条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第四十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业应当在签订商品房销售合同时，向购买人提供商品房质量保证书；在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当列明建设行政主管部门备案的工程质量情况、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房质量保证书内容涉及的标准不得低于国家规定，不得违反商品房买卖合同的约定。
房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房购买人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。
凡工程保修期内的分部分项工程的投诉均属各级建设行政主管部门的受理范围，超过保修期的项目或工程由房屋产权单位或房管部门负责受理。
保修期内，由房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体质量不合格的，可以向原工程质量备案的建设行政主管部门申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证书和房屋所有权证书，并提供必要的证明文件。
第四十六条 房地产开发企业出租商品房及其管理，按省人民政府的有关规定执行。
第五章 法律责任
第四十七条 违反本细则规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十八条 违反本细则规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市、县人民政府建设行政主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质证书或者资质年检中弄虚作假的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
第五十条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大质量事故的，原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第五十一条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和不参加年度考核或者不按规定报送有关资料和统计报表的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处在1万元以上2万元以下的罚款。
第五十二条 房地产开发企业擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容，可能侵害购买人、第三人或者社会公共利益的，处工程总造价0.5%---2%的罚款。
第五十三条 违反本细则规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市、县人民政府建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处罚款。经验收不合格的，依照本细则第五十二条的规定处理。
前款罚款按照以下规定执行：
（一）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在15万平方米以上的，处25万元以上30万元以下的罚款；
（二）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在10万平方米以上不足15万平方米的，处20万元以上25万元以下的罚款；
（三）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在5万平方米以上不足10万平方米的，处15万元以上20万元以下的罚款；
（四）单体工程项目，建筑面积在5万平方米以下的，处10万元以上15万元以下的罚款。
第五十四条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由县级以上人民政府工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 违反本细则规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十六条 违反本细则规定，未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
违反本细则规定，未经抵押权人书面同意且未书面通知购买人，将已经抵押的商品房进行预售的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令退还预付款本息。
第五十七条 违反本细则规定，在商品房销售时，不向购买人提供商品房质量保证书和商品房使用说明的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期提供，可处1万元以上2万元以下的罚款。
第五十八条 国家机关及其工作人员在房地产开发经营管理中，有下列情形之一的，由有管辖权的国家机关根据情节轻重，责令限期改正、给予批评教育或进行行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本细则规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时间，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定，擅自批准建设的；
（四）不具备商品房预售条件，批准预售的；
（五）不具备抵押条件，批准抵押的；
（六）不符合房地产开发项目转让条件，批准转让的；
（七）滥用职权，随意处罚当事人的；
（八）以权谋私、贪污受贿的；
（九）违法向房地产开发企业收取费用的；
（十）强制或者变相强制房地产开发企业参加评比达标、赞助和展销等活动的；
（十一）有其他违法违纪行为的；
有前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）情形的，其批准行为无效。
第六章 附 则
第五十九条 各市、县人民政府可根据本细则制定实施办法。
第六十条 城市规划区以外国有土地上的房地产开发经营及管理，参照本细则执行。
第六十一条 本细则由南充市建设局负责解释。
第六十二条 本《细则》自二○○五年九月一日起施行。
